(Vụ án mua bán nhà 21-Phùng Khắc Khoan-Quận 1-TP. Hồ Chí Minh) 

Căn nhà số 21 Phùng Khắc Khoan phường Đa Kao, quận 1, thành phố Hồ Chí Minh được nhà nước cấp cho ông Phạm Hồng Thanh và bà Nguyễn Thị Lập để ở từ năm 1975. Ngày 15/3/2006, ông Thanh, bà Lập ký kết hợp đồng chuyển nhượng cho ông Lâm Thành Gia toàn bộ nhà 21 Phùng Khắc Khoan với giá 3000 lượng vàng SJC. Sau ký kết hợp đồng, ông Gia đã trả cho ông Thanh, bà Lập 100 lượng vàng SJC, 500.000.000đ và 2000USD. Ông Thanh, bà Lập sử dụng số tiền này để nộp tiền mua căn nhà 21 Phùng Khắc Khoan theo Nghị định số 61/CP. Sau đó, ông Thanh, bà Lập đã không tiếp tục thực hiện hợp đồng bán nhà cho ông Gia.

Ông Lâm Thành Gia đã khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng nhà ngày 15/3/2006, yêu cầu ông Thanh, bà Lập hoàn trả số vàng, ngoại tệ đã giao là 144,24 lượng vàng SJC 2.000 USD và bồi thường thiệt hại bằng số vàng và ngoại tệ đã giao. Trước khi mở phiên tòa sơ thẩm, ông Gia rút yêu cầu đòi bồi thường, chỉ yêu cầu đòi lại 143,59 lượng vàng SJC và 2.000USD.

Tại Bản án sơ thẩm số 16/2011/DSST ngày 18/4/2011 của TAND Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh và Bản án phúc thẩm số 1509/2011/DS-PT ngày 08/12/2011 của TAND thành phố Hồ Chí Minh đều tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng trên là vô hiệu (do hai bên ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở khi bên chuyển nhượng chưa có quyền sở hữu  hợp pháp) và buộc ông Thanh, bà Lập trả cho ông Gia 143,59 lượng vàng SJC và 2.000USD được quy đổi ra đồng Việt Nam tại thời điểm thi hành án.

Bản án phúc thẩm đã bị Viện trưởng VKSND tối cao kháng nghị giám đốc thẩm.

Tại Quyết định giám đốc thẩm số 144/2013/DS-GĐT ngày 21/3/2013 Tòa Dân sự TAND tối cao đã không chấp nhận kháng nghị, giữ nguyên Bản án phúc thẩm.

Ngày 29/7/2013, Viện trưởng VKSND tối cao đã ra Quyết định kháng nghị số 83/QĐ-KNPT kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm đối với Quyết định giám đốc thẩm số 144/DS-GĐT của Tòa Dân sự TAND tối cao.

Tại phiên họp ngày 09/01/2014 Hội đồng Thẩm phán TAND tối cao đã quyết định không chấp nhận kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tối cao. Quyết định giám đốc thẩm của Hội đồng Thẩm phán có một số vấn đề pháp lý quan trọng sau:

Kháng nghị giám đốc thẩm số 83/QĐ-KNGĐT của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tối cao cho rằng cả trong trường hợp hợp đồng vô hiệu hay có hiệu lực nhưng đã hủy thì các bên phải trả lại nhau những gì đã nhận; ông Gia giao 500.000.000đ nhưng lại buộc ông Thanh, bà Lập trả lại ông Gia bằng vàng (43,59 lượng vàng SJC) là không đúng.

Yêu cầu của nguyên đơn là xin hủy hợp đồng ký ngày 15/3/2006 và yêu cầu bị đơn trả lại tiền và vàng đã giao, trong đó số tiền 500.000.000đ được quy ra vàng theo thời giá lúc giao.

Vấn đề trước tiên cần xác định là tính chất của giao dịch là hợp pháp hay không hợp pháp. Nếu hợp đồng mua bán là vô hiệu thì việc xin hủy hợp đồng là không cần thiết phải xét do hợp đồng  không có hiệu lực thi hành, chỉ giải quyết hậu quả của tuyên bố vô hiệu theo quy định của pháp luật. Nếu là hợp đồng hợp pháp thì việc xin hủy hợp đồng phải được xem xét theo quy định của pháp luật và việc giải quyết hậu quả của hủy hợp đồng cũng sẽ khác chứ không theo quy định của giải quyết hậu quả của tuyên bố vô hiệu.

Bản án sơ thẩm và Bản án phúc thẩm đều xác định hợp đồng ngày 15/3/2006 vô hiệu do vi phạm điều cấm vì bên bán chưa có quyền sở hữu nhà, nhà vẫn thuộc sở hữu nhà nước; và do vậy đều xác định mọi thỏa thuận giữa hai bên không có giá trị và chỉ buộc các bên trả lại cho nhau những gì đã nhận.

Thực tế hợp đồng ngày 15/3/2006 không phải có nội dung mua bán ngay căn nhà 21 Phùng Khắc Khoan mà là sẽ mua sau khi “Bên chuyển nhượng” mua xong nhà theo quy định của Nghị định 61/CP của Chính phủ. Do đó, “Hợp đồng chuyển nhượng” ngày 15/3/2006 là hợp đồng mua bán nhà có điều kiện theo quy định tại Điều 125 BLDS.

Tuy là hợp đồng có điều kiện, không vi phạm điều cấm, nhưng cũng là hợp đồng mua bán nhà nên chưa được công chứng, chứng thực đúng quy định thì cũng chưa có hiệu lực. Tuy chưa có hiệu lực đối với toàn bộ hợp đồng nhưng phần thỏa thuận về giao dịch đặt cọc trong hợp đồng thì đã có hiệu lực (theo quy định tại Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP).

Theo hợp đồng ngày 15/3/2006 thì giá nhà tính bằng vàng (3000 lượng) nên các đợt giao cũng đều quy định bằng vàng; mục “ trách nhiệm chung” còn quy định: “Nếu bên A thay đổi ý định không bán cho bên B thì phải bồi thường gấp đôi số vàng đã nhận của bên B”. Các thỏa thuận này không trái pháp luật và là thỏa thuận về đặt cọc nên đã có hiệu lực (có giá trị bắt buộc với các bên). Trong biên nhận vàng của ông Thanh cũng ghi rõ: “ông Gia đã đưa cho ông Thanh được 100 lượng vàng và 500.000.000đ (tương đương 37 lượng vàng)”. Tại phiên tòa sơ thẩm bà Lập cũng thừa nhận: “Theo thỏa thuận trong hợp đồng thì việc mua bán tính bằng vàng”, mặc dù có nêu điều kiện là “ phải đến thời điểm đưa đủ tiền thì mới quy ra vàng”. Vì vậy, yêu cầu của ông Gia đòi ông Thanh, bà Lập trả lại số vàng đã giao bằng tiền (500.000.000đ) là có căn cứ do ý chí của các bên đều là quy ra vàng, mặc dù thực tế khi giao gồm cả tiền Việt Nam, ngoại tệ, vàng.

Tuy đánh giá về tính chất của hợp đồng không chính xác nhưng Bản án sơ thẩm và Bản án phúc thẩm đều công nhận yêu cầu đòi lại tài sản đã giao quy ra vàng của ông Gia là có căn cứ (yêu cầu đòi bồi thường của ông Gia không phải là không có căn cứ nhưng ông Gia đã rút yêu cầu nên Tòa án không xem xét, giải quyết). Do đó, Hội đồng Thẩm phán TAND tối cao đã không chấp nhận kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tối cao; giữ nguyên Quyết định giám đốc thẩm của Tòa Dân sự TAND tối cao (Quyết định của Tòa Dân sự đã giữ nguyên bản án phúc thẩm, có nghĩa quyết định của Bản án phúc thẩm có hiệu lực thi hành).

Vấn đề pháp lý có thể rút ra là:

1. Cần phân biệt hợp đồng có điều kiện với hợp đồng bán tài sản không thuộc sở hữu của bên bán. Nếu thỏa thuận sẽ bán tài sản khi tài sản thuộc sở hữu của bên bán thì không phải là trường hợp vi phạm do bán tài sản không thuộc sở hữu của mình.

2. Những hợp đồng có điều kiện nếu thuộc loại pháp luật quy định  phải công chứng, chứng thực thì chỉ có hiệu lực sau khi đã công chứng, chứng thực hợp lệ.

3. Trong một hợp đồng chưa có hiệu lực vẫn chứa đựng những thỏa thuận có hiệu lực (như thỏa thuận đặt cọc trong hợp đồng mua bán nhà) nếu những thỏa thuận đó không trái pháp luật vì hợp đồng có thể chưa có hiệu lực vì chưa được công chứng, chứng thực nhưng thỏa thuận về đặt cọc thì không đòi hỏi phải công chứng, chứng thực.