QUỐC HỘI -------
QUỐC HỘI
-------
|
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
---------------
|
Luật số: 65/2014/QH13
|
Hà Nội, ngày 25 tháng 11 năm 2014
|
LUẬT
NHÀ Ở
Căn cứ Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
Quốc hội ban hành Luật nhà ở.
Chương I
NHỮNG QUY ĐỊNH CHUNG
Điều 1. Phạm vi điều chỉnh
Luật này quy định về sở hữu, phát triển, quản lý, sử dụng nhà ở; giao dịch về
nhà ở; quản lý nhà nước về nhà ở tại Việt Nam. Đối với giao dịch mua bán, cho
thuê, cho thuê mua nhà ở thương mại của các doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh
bất động sản thì thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động
sản.
Điều 2. Đối tượng áp dụng
Luật này áp dụng đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có liên quan đến sở hữu,
phát triển, quản lý, sử dụng, giao dịch về nhà ở và quản lý nhà nước về nhà ở
tại Việt Nam.
Điều 3. Giải thích từ ngữ
Trong Luật này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau:
1. Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu
sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân.
2. Nhà ở riêng lẻ là nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc
quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, bao gồm nhà biệt thự,
nhà ở liền kề và nhà ở độc lập.
3. Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi,
cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình
hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung
cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử
dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.
4. Nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho
thuê mua theo cơ chế thị trường.
5. Nhà ở công vụ là nhà ở được dùng để cho các đối tượng thuộc diện được
ở nhà công vụ theo quy định của Luật này thuê trong thời gian đảm nhận chức vụ,
công tác.
6. Nhà ở để phục vụ tái định cư là nhà ở để bố trí cho các hộ gia đình,
cá nhân thuộc diện được tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở, bị giải tỏa nhà
ở theo quy định của pháp luật.
7. Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được
hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật này.
8. Dự án đầu tư xây dựng nhà ở là tổng hợp các đề xuất có liên quan đến
việc sử dụng vốn để xây dựng mới nhà ở, các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng
xã hội phục vụ nhu cầu ở hoặc để cải tạo, sửa chữa nhà ở trên một địa điểm nhất
định.
9. Phát triển nhà ở là việc đầu tư xây dựng mới, xây dựng lại hoặc cải
tạo làm tăng diện tích nhà ở.
10. Cải tạo nhà ở là việc nâng cấp chất lượng, mở rộng diện tích hoặc
điều chỉnh cơ cấu diện tích của nhà ở hiện có.
11. Bảo trì nhà ở là việc duy tu, bảo dưỡng nhà ở theo định kỳ và sửa
chữa khi có hư hỏng nhằm duy trì chất lượng nhà ở.
12. Chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhà ở hợp pháp
thông qua các hình thức đầu tư xây dựng, mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa
kế, nhận góp vốn, nhận đổi nhà ở và các hình thức khác theo quy định của Luật
này và pháp luật có liên quan.
13. Chủ sở hữu nhà chung cư là chủ sở hữu căn hộ chung cư, chủ sở hữu
diện tích khác trong nhà chung cư.
14. Tổ chức trong nước bao gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân
dân, đơn vị sự nghiệp công lập, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội,
tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề
nghiệp, tổ chức kinh tế và tổ chức khác theo quy định của pháp luật về dân sự
(sau đây gọi chung là tổ chức).
15. Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư là phần diện tích bên trong căn
hộ hoặc bên trong phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở
hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư và các thiết bị sử dụng riêng trong căn hộ
hoặc trong phần diện tích khác của chủ sở hữu nhà chung cư theo quy định của
Luật này.
16. Phần sở hữu chung của nhà chung cư là phần diện tích còn lại của nhà
chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư và
các thiết bị sử dụng chung cho nhà chung cư đó theo quy định của Luật này.
17. Thuê mua nhà ở là việc người thuê mua thanh toán trước cho bên cho
thuê mua 20% giá trị của nhà ở thuê mua, trừ trường hợp người thuê mua có điều
kiện thanh toán trước thì được thanh toán không quá 50% giá trị nhà ở thuê mua;
số tiền còn lại được tính thành tiền thuê nhà để trả hàng tháng cho bên cho thuê
mua trong một thời hạn nhất định; sau khi hết hạn thuê mua nhà ở và khi đã trả
hết số tiền còn lại thì người thuê mua có quyền sở hữu đối với nhà ở đó.
18. Nhà ở có sẵn là nhà ở đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng và đưa vào
sử dụng.
19. Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư
xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.
Điều 4. Quyền có chỗ ở và quyền sở hữu nhà ở
Hộ gia đình, cá nhân có quyền có chỗ ở thông qua việc đầu tư xây dựng, mua,
thuê, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận đổi, mượn, ở
nhờ, quản lý nhà ở theo ủy quyền và các hình thức khác theo quy định của pháp
luật. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhà ở hợp pháp thông qua các hình thức
quy định tại khoản 2 Điều 8 của Luật này có quyền sở hữu đối với nhà ở đó theo
quy định của Luật này.
Điều 5. Bảo hộ quyền sở hữu nhà ở
1. Nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sở hữu hợp pháp về nhà ở của các chủ sở
hữu theo quy định của Luật này.
2. Nhà ở thuộc sở hữu hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không bị quốc
hữu hóa. Trường hợp thật cần thiết vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển
kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng hoặc trong tình trạng chiến
tranh, tình trạng khẩn cấp, phòng, chống thiên tai, Nhà nước quyết định trưng
mua, trưng dụng, mua trước nhà ở hoặc giải tỏa nhà ở thuộc sở hữu hợp pháp của
tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thì Nhà nước có trách nhiệm bồi thường, hỗ trợ và
thực hiện chính sách tái định cư cho chủ sở hữu nhà ở theo quy định của pháp
luật.
Điều 6. Các hành vi bị nghiêm cấm
1. Xâm phạm quyền sở hữu nhà ở của Nhà nước, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.
2. Cản trở việc thực hiện trách nhiệm quản lý nhà nước về nhà ở, việc thực hiện
các quyền và nghĩa vụ về sở hữu, sử dụng và giao dịch về nhà ở của tổ chức, hộ
gia đình, cá nhân.
3. Quyết định chủ trương đầu tư dự án hoặc phê duyệt dự án đầu tư xây dựng nhà ở
không theo quy hoạch xây dựng, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở đã được
phê duyệt.
4. Xây dựng nhà ở trên đất không phải là đất ở; xây dựng không đúng tiêu chuẩn
thiết kế, tiêu chuẩn diện tích đối với từng loại nhà ở mà Nhà nước có quy định
về tiêu chuẩn thiết kế, tiêu chuẩn diện tích nhà ở. Áp dụng cách tính sai diện
tích sử dụng nhà ở đã được luật quy định trong hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê
mua nhà ở.
5. Chiếm dụng diện tích nhà ở trái pháp luật; lấn chiếm không gian và các phần
thuộc sở hữu chung hoặc của các chủ sở hữu khác dưới mọi hình thức; tự ý thay
đổi kết cấu chịu lực hoặc thay đổi thiết kế phần sở hữu riêng trong nhà chung
cư.
6. Sử dụng phần diện tích và các trang thiết bị thuộc quyền sở hữu, sử dụng
chung vào sử dụng riêng; sử dụng sai mục đích phần diện tích thuộc sở hữu chung
hoặc phần diện tích làm dịch vụ trong nhà chung cư hỗn hợp so với quyết định chủ
trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở và nội dung dự án đã được phê duyệt, trừ
trường hợp được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển đổi mục đích sử
dụng.
7. Sử dụng sai mục đích nguồn vốn huy động hoặc tiền mua nhà ở trả trước cho
phát triển nhà ở.
8. Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở ủy quyền hoặc giao cho bên tham gia hợp tác
đầu tư, liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh, góp vốn hoặc tổ chức, cá nhân
khác thực hiện ký hợp đồng cho thuê, thuê mua, mua bán nhà ở, hợp đồng đặt cọc
các giao dịch về nhà ở hoặc kinh doanh quyền sử dụng đất trong dự án.
9. Thực hiện các giao dịch mua bán, chuyển nhượng hợp đồng mua bán, cho thuê,
cho thuê mua, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy
quyền quản lý nhà ở không đúng quy định của Luật này.
10. Cải tạo, cơi nới, phá dỡ nhà ở đang thuê, thuê mua, mượn, ở nhờ, được ủy
quyền quản lý mà không được chủ sở hữu đồng ý.
11. Sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở; sử dụng phần diện tích
được kinh doanh trong nhà chung cư theo dự án được phê duyệt vào mục đích kinh
doanh vật liệu gây cháy, nổ, kinh doanh dịch vụ gây ô nhiễm môi trường, tiếng ồn
hoặc các hoạt động khác làm ảnh hưởng đến cuộc sống của các hộ gia đình, cá nhân
trong nhà chung cư theo quy định của Chính phủ.
12. Sử dụng nhà ở riêng lẻ vào mục đích kinh doanh vật liệu gây cháy, nổ, kinh
doanh dịch vụ gây ô nhiễm môi trường, tiếng ồn, ảnh hưởng đến trật tự an toàn xã
hội, sinh hoạt của khu dân cư mà không tuân thủ các quy định của luật về điều
kiện kinh doanh.
13. Báo cáo, cung cấp thông tin về nhà ở không chính xác, không trung thực,
không đúng quy định hoặc không đúng yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
phá hoại, làm sai lệch thông tin trong cơ sở dữ liệu về nhà ở do cơ quan nhà
nước có thẩm quyền quản lý.
Chương II
SỞ HỮU NHÀ Ở
Điều 7. Đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam
1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước.
2. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài.
3. Tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại khoản 1 Điều 159 của Luật này.
Điều 8. Điều kiện được công nhận quyền sở hữu nhà ở
1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước; đối với người Việt Nam định cư ở
nước ngoài thì phải được phép nhập cảnh vào Việt Nam; đối với tổ chức, cá nhân
nước ngoài thì phải có đủ điều kiện quy định tại Điều 160 của Luật này.
2. Có nhà ở hợp pháp thông qua các hình thức sau đây:
a) Đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước thì thông qua hình
thức đầu tư xây dựng, mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn,
nhận đổi nhà ở và các hình thức khác theo quy định của pháp luật;
b) Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì thông qua hình thức mua, thuê
mua nhà ở thương mại của doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản (sau
đây gọi chung là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản); mua, nhận tặng cho, nhận
đổi, nhận thừa kế nhà ở của hộ gia đình, cá nhân; nhận chuyển nhượng quyền sử
dụng đất ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại được phép bán nền để tự
tổ chức xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật;
c) Đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài thì thông qua các hình thức quy định tại
khoản 2 Điều 159 của Luật này.
Điều 9. Công nhận quyền sở hữu nhà ở
1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có đủ điều kiện và có nhà ở hợp pháp quy định
tại Điều 8 của Luật này thì được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyn sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau
đây gọi chung là Giấy chứng nhận) đối với nhà ở đó. Nhà ở được cấp Giấy chứng
nhận phải là nhà ở có sẵn.
2. Trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho chủ sở hữu nhà ở được thực hiện
theo quy định của pháp luật về đất đai.
Trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn theo quy định tại khoản 1 Điều 123 của Luật
này thì bên mua nhà ở được cấp Giấy chứng nhận trong thời hạn sở hữu nhà ở; khi
hết hạn sở hữu nhà ở theo thỏa thuận thì quyền sở hữu nhà ở được chuyển lại cho
chủ sở hữu lần đầu; việc cấp Giấy chứng nhận cho bên mua nhà ở và xử lý Giấy
chứng nhận khi hết hạn sở hữu nhà ở được thực hiện theo quy định của Chính phủ.
3. Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận phải ghi rõ trong Giấy chứng nhận
loại và cấp nhà ở theo quy định của Luật này và pháp luật về xây dựng; trường
hợp là căn hộ chung cư thì phải ghi cả diện tích sàn xây dựng và diện tích sử
dụng căn hộ; nếu là nhà ở được xây dựng theo dự án thì phải ghi đúng tên dự án
xây dựng nhà ở đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận.
4. Đối với nhà ở được đầu tư xây dựng theo dự án để cho thuê mua, để bán thì
không cấp Giấy chứng nhận cho chủ đầu tư mà cấp Giấy chứng nhận cho người thuê
mua, người mua nhà ở, trừ trường hợp chủ đầu tư có nhu cầu cấp Giấy chứng nhận
đối với nhà ở chưa cho thuê mua, chưa bán; trường hợp chủ đầu tư xây dựng nhà ở
để cho thuê thì được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.
5. Trường hợp nhà ở của hộ gia đình, cá nhân có từ hai tầng trở lên và tại mỗi
tầng có từ hai căn hộ trở lên đáp ứng đủ điều kiện quy định tại khoản 2 Điều 46
của Luật này thì được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với
từng căn hộ trong nhà ở đó.
Điều 10. Quyền của chủ sở hữu nhà ở và người sử dụng nhà ở
1. Đối với chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước, người
Việt Nam định cư ở nước ngoài thì có các quyền sau đây:
a) Có quyền bất khả xâm phạm về nhà ở thuộc sở hữu hợp pháp của mình;
b) Sử dụng nhà ở vào mục đích để ở và các mục đích khác mà luật không cấm;
c) Được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở thuộc quyền sở hữu hợp pháp của mình
theo quy định của Luật này và pháp luật về đất đai;
d) Bán, chuyển nhượng hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho, đổi,
để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở;
trường hợp tặng cho, để thừa kế nhà ở cho các đối tượng không thuộc diện được sở
hữu nhà ở tại Việt Nam thì các đối tượng này chỉ được hưởng giá trị của nhà ở
đó;
đ) Sử dụng chung các công trình tiện ích công cộng trong khu nhà ở đó theo quy
định của Luật này và pháp luật có liên quan.
Trường hợp là chủ sở hữu nhà chung cư thì có quyền sở hữu, sử dụng chung đối với
phần sở hữu chung của nhà chung cư và các công trình hạ tầng sử dụng chung của
khu nhà chung cư đó, trừ các công trình được xây dựng để kinh doanh hoặc phải
bàn giao cho Nhà nước theo quy định của pháp luật hoặc theo thỏa thuận trong hợp
đồng mua bán, hợp đồng thuê mua nhà ở;
e) Bảo trì, cải tạo, phá dỡ, xây dựng lại nhà ở theo quy định của Luật này và
pháp luật về xây dựng;
g) Được bồi thường theo quy định của luật khi Nhà nước phá dỡ, trưng mua, trưng
dụng nhà ở hoặc được Nhà nước thanh toán theo giá thị trường khi Nhà nước mua
trước nhà ở thuộc sở hữu hợp pháp của mình vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát
triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng hoặc trong tình trạng
chiến tranh, tình trạng khẩn cấp, phòng, chống thiên tai;
h) Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện đối với các hành vi vi phạm quyền sở hữu hợp
pháp của mình và các hành vi khác vi phạm pháp luật về nhà ở.
2. Trường hợp thuộc diện sở hữu nhà ở có thời hạn theo quy định tại khoản 1 Điều
123 của Luật này thì trong thời hạn sở hữu nhà ở, chủ sở hữu được thực hiện các
quyền quy định tại khoản 1 Điều này, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác;
khi hết thời hạn sở hữu nhà ở theo thỏa thuận thì chủ sở hữu đang quản lý, sử
dụng nhà ở phải bàn giao lại nhà ở này cho chủ sở hữu nhà ở lần đầu.
3. Đối với chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, cá nhân nước ngoài thì có các quyền theo
quy định tại Điều 161 của Luật này.
4. Người sử dụng nhà ở không phải là chủ sở hữu nhà ở được thực hiện các quyền
trong việc quản lý, sử dụng nhà ở theo thỏa thuận với chủ sở hữu nhà ở.
Điều 11. Nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở và người sử dụng nhà ở
1. Đối với chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước, người
Việt Nam định cư ở nước ngoài thì có các nghĩa vụ sau đây:
a) Sử dụng nhà ở đúng mục đích quy định; lập và lưu trữ hồ sơ về nhà ở thuộc sở
hữu của mình;
b) Thực hiện việc phòng cháy, chữa cháy, bảo đảm vệ sinh, môi trường, trật tự an
toàn xã hội theo quy định của pháp luật;
c) Thực hiện đầy đủ các quy định của pháp luật khi bán, chuyển nhượng hợp đồng
mua bán, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn,
cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; đối với giao dịch nhà ở là tài sản
chung của vợ chồng thì còn phải thực hiện theo các quy định của Luật hôn nhân và
gia đình;
d) Thực hiện đúng quy định của pháp luật và không được làm ảnh hưởng hoặc gây
thiệt hại đến lợi ích của Nhà nước, lợi ích công cộng, quyền và lợi ích hợp pháp
của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác khi bảo trì, cải tạo, phá dỡ, xây dựng
lại nhà ở; trường hợp thuộc diện sở hữu nhà ở có thời hạn theo quy định tại
khoản 1 Điều 123 của Luật này thì việc cải tạo, phá dỡ nhà ở được thực hiện theo
thỏa thuận giữa các bên;
đ) Đóng bảo hiểm cháy, nổ đối với nhà ở thuộc diện bắt buộc phải tham gia bảo
hiểm cháy, nổ theo quy định của pháp luật về phòng cháy, chữa cháy và pháp luật
về kinh doanh bảo hiểm;
e) Chấp hành quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã có hiệu lực pháp
luật về việc xử lý vi phạm, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về nhà ở,
bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, phá dỡ nhà ở khi Nhà nước thu hồi đất, giải tỏa
nhà ở, trưng mua, trưng dụng, mua trước nhà ở;
g) Có trách nhiệm để các bên có liên quan và người có thẩm quyền thực hiện việc
kiểm tra, theo dõi, bảo trì hệ thống trang thiết bị, hệ thống hạ tầng kỹ thuật,
phần diện tích thuộc sở hữu chung, sử dụng chung;
h) Thực hiện nghĩa vụ tài chính cho Nhà nước khi được công nhận quyền sở hữu nhà
ở, khi thực hiện các giao dịch và trong quá trình sử dụng nhà ở theo quy định
của pháp luật.
2. Đối với chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, cá nhân nước ngoài thì ngoài các nghĩa
vụ quy định tại khoản 1 Điều này còn phải thực hiện nghĩa vụ quy định tại khoản
2 Điều 162 của Luật này.
3. Người sử dụng nhà ở không phải là chủ sở hữu phải thực hiện các nghĩa vụ
trong việc quản lý, sử dụng nhà ở theo thỏa thuận với chủ sở hữu nhà ở và theo
quy định của Luật này.
Điều 12. Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở
1. Trường hợp mua bán nhà ở mà không thuộc diện quy định tại khoản 3 Điều này và
trường hợp thuê mua nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời
điểm bên mua, bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền mua, tiền thuê mua và đã nhận
bàn giao nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
2. Trường hợp góp vốn, tặng cho, đổi nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu là
kể từ thời điểm bên nhận góp vốn, bên nhận tặng cho, bên nhận đổi nhận bàn giao
nhà ở từ bên góp vốn, bên tặng cho, bên đổi nhà ở.
3. Trường hợp mua bán nhà ở giữa chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở với người mua
thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua nhận bàn giao
nhà ở hoặc kể từ thời điểm bên mua thanh toán đủ tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư.
Đối với nhà ở thương mại mua của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì thời
điểm chuyển quyền sở hữu được thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh
doanh bất động sản.
4. Trường hợp thừa kế nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở được thực
hiện theo quy định của pháp luật về thừa kế.
5. Các giao dịch về nhà ở quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này phải tuân
thủ các điều kiện về giao dịch nhà ở và hợp đồng phải có hiệu lực theo quy định
của Luật này.
Chương III
PHÁT TRIỂN NHÀ Ở
Mục 1: QUY ĐỊNH CHUNG VỀ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở
Điều 13. Chính sách phát triển nhà ở
1. Nhà nước có trách nhiệm tạo quỹ đất ở thông qua phê duyệt quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất, quy hoạch đô thị, quy hoạch khu chức năng đặc thù, quy hoạch xây
dựng nông thôn.
2. Nhà nước ban hành cơ chế, chính sách về quy hoạch, đất đai, tài chính, tín
dụng, về nghiên cứu ứng dụng khoa học công nghệ, vật liệu xây dựng mới để đầu tư
cải tạo, xây dựng lại các nhà chung cư bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không
bảo đảm an toàn cho người sử dụng và khuyến khích các tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân tham gia phát triển nhà ở để cho thuê, cho thuê mua, bán theo cơ chế thị
trường.
3. Nhà nước ban hành cơ chế, chính sách miễn, giảm thuế, miễn, giảm tiền sử dụng
đất, tiền thuê đất, tín dụng dài hạn với lãi suất ưu đãi, các cơ chế ưu đãi tài
chính khác và hỗ trợ từ nguồn vốn của Nhà nước để thực hiện chính sách hỗ trợ về
nhà ở xã hội.
4. Nhà nước có chính sách cho việc nghiên cứu và ban hành các thiết kế mẫu,
thiết kế điển hình đối với từng loại nhà ở phù hợp với từng khu vực, từng vùng,
miền; có chính sách khuyến khích phát triển nhà ở tiết kiệm năng lượng.
5. Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (sau đây gọi chung là
cấp tỉnh), các chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại phải dành diện tích
đất ở để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở.
Điều 14. Yêu cầu đối với phát triển nhà ở
1. Phù hợp với nhu cầu về nhà ở của các đối tượng khác nhau và điều kiện kinh tế
- xã hội của đất nước, của từng địa phương, từng vùng, miền trong từng thời kỳ.
2. Phù hợp với Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia, quy hoạch xây dựng, quy
hoạch sử dụng đất và có trong chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa
phương trong từng giai đoạn.
3. Tuân thủ quy định của pháp luật về nhà ở; tiêu chuẩn, quy chuẩn, chất lượng
xây dựng; thực hiện đúng các yêu cầu về phòng, chống cháy, nổ; bảo đảm kiến
trúc, cảnh quan, vệ sinh, môi trường, an toàn trong quá trình xây dựng và có khả
năng ứng phó với thiên tai, biến đổi khí hậu; sử dụng tiết kiệm năng lượng, tài
nguyên đất đai.
4. Đối với khu vực đô thị thì việc phát triển nhà ở phải phù hợp với quy hoạch
chi tiết xây dựng và chủ yếu được thực hiện theo dự án. Dự án đầu tư xây dựng
nhà ở phải đáp ứng yêu cầu quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này, bảo đảm
việc phân bố dân cư, chỉnh trang đô thị. Đối với đô thị loại đặc biệt, loại 1 và
loại 2 thì chủ yếu phát triển nhà chung cư và xây dựng nhà ở để cho thuê.
5. Đối với khu vực nông thôn, miền núi, biên giới, hải đảo thì việc phát triển
nhà ở phải phù hợp với quy hoạch điểm dân cư nông thôn, chương trình xây dựng
nông thôn mới, phong tục, tập quán của từng dân tộc, điều kiện tự nhiên của từng
vùng, miền; từng bước xóa bỏ việc du canh, du cư, bảo đảm phát triển nông thôn
bền vững; khuyến khích phát triển nhà ở theo dự án, nhà ở nhiều tầng.
Điều 15. Chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương
1. Trên cơ sở Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia, quy hoạch tổng thể phát
triển kinh tế - xã hội, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, quy hoạch khu
chức năng đặc thù, quy hoạch xây dựng nông thôn của địa phương đã được phê
duyệt, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng chương trình phát triển nhà ở của địa
phương bao gồm cả tại đô thị và nông thôn cho từng giai đoạn 05 năm và 10 năm
hoặc dài hơn để trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua trước khi phê duyệt
theo quy định tại Điều 169 của Luật này.
2. Trên cơ sở chương trình phát triển nhà ở của địa phương đã được phê duyệt
theo quy định tại khoản 1 Điều này, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải tổ chức lập,
phê duyệt kế hoạch phát triển nhà ở hằng năm và 05 năm trên địa bàn bao gồm kế
hoạch phát triển nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ, nhà ở để phục vụ
tái định cư, nhà ở của hộ gia đình, cá nhân, trong đó phải xác định rõ kế hoạch
phát triển nhà ở xã hội để cho thuê.
Điều 16. Xác định quỹ đất cho phát triển nhà ở
1. Khi lập, phê duyệt quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng nông thôn, quy hoạch
khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao (sau đây gọi chung
là khu công nghiệp); quy hoạch xây dựng các cơ sở giáo dục đại học, trường dạy
nghề, trừ viện nghiên cứu khoa học, trường phổ thông dân tộc nội trú công lập
trên địa bàn (sau đây gọi chung là khu nghiên cứu đào tạo), cơ quan có thẩm
quyền phê duyệt quy hoạch phải xác định rõ diện tích đất xây dựng nhà ở trong
quy hoạch.
2. Tại các đô thị loại đặc biệt, loại 1, loại 2 và loại 3 thì chủ đầu tư dự án
xây dựng nhà ở thương mại phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu
tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của
Chính phủ. Đối với các loại đô thị còn lại, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào
điều kiện cụ thể của địa phương để yêu cầu chủ đầu tư phải dành một phần diện
tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng
nhà ở xã hội.
Điều 17. Hình thức phát triển nhà ở và dự án đầu tư xây dựng nhà ở
1. Hình thức phát triển nhà ở bao gồm:
a) Phát triển nhà ở theo dự án;
b) Phát triển nhà ở của hộ gia đình, cá nhân.
2. Dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định của Luật này bao gồm:
a) Dự án đầu tư xây dựng mới hoặc cải tạo một công trình nhà ở độc lập hoặc một
cụm công trình nhà ở;
b) Dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở có hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã
hội đồng bộ tại khu vực nông thôn;
c) Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị hoặc dự án sử dụng đất hỗn hợp mà có dành
diện tích đất trong dự án để xây dựng nhà ở;
d) Dự án đầu tư xây dựng công trình có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh
doanh.
Điều 18. Các trường hợp phát triển nhà ở và trường hợp xây dựng nhà ở theo dự án
1. Các trường hợp phát triển nhà ở bao gồm:
a) Phát triển nhà ở thương mại;
b) Phát triển nhà ở xã hội;
c) Phát triển nhà ở công vụ;
d) Phát triển nhà ở để phục vụ tái định cư;
đ) Phát triển nhà ở của hộ gia đình, cá nhân.
2. Các trường hợp phát triển nhà ở theo dự án bao gồm:
a) Phát triển nhà ở để cho thuê, cho thuê mua, để bán của các doanh nghiệp kinh
doanh bất động sản;
b) Cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, khu nhà ở cũ;
c) Phát triển nhà ở để phục vụ tái định cư;
d) Phát triển nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.
Điều 19. Yêu cầu đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở
1. Các dự án đầu tư xây dựng nhà ở quy định tại khoản 2 Điều 17 của Luật này
phải được thực hiện theo quy định của Luật này.
2. Dự án đầu tư xây dựng nhà ở chỉ được lập, phê duyệt và triển khai thực hiện
tại khu vực đã có quy hoạch chi tiết được phê duyệt, tuân thủ các nội dung quyết
định chủ trương đầu tư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và đáp ứng các yêu cầu
quy định tại Điều 14 của Luật này.
3. Dự án đầu tư xây dựng nhà ở, các khu vực trong dự án phải được đặt tên bằng
tiếng Việt; trường hợp chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại có nhu cầu đặt
tên dự án bằng tiếng nước ngoài thì phải viết tên đầy đủ bằng tiếng Việt trước,
viết tiếng nước ngoài sau. Tên dự án, tên các khu vực trong dự án phải được cơ
quan có thẩm quyền quyết định, được sử dụng trong cả quá trình đầu tư xây dựng
và quản lý, sử dụng sau khi hoàn thành đầu tư xây dựng.
4. Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở phải thực hiện đầy đủ các nội dung của dự án
đã được phê duyệt; trường hợp chủ đầu tư có đề nghị điều chỉnh các nội dung bao
gồm tên dự án, tiến độ thực hiện, loại nhà ở phải xây dựng, tổng diện tích sàn
xây dựng, tổng số lượng nhà ở, tỷ lệ các loại nhà ở, tổng mức đầu tư nếu là dự
án được đầu tư bằng vốn nhà nước thì phải được cơ quan có thẩm quyền theo quy
định tại Điều 170 của Luật này quyết định trước khi triển khai thực hiện xây
dựng.
5. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm xác định cụ thể danh mục các dự án
đầu tư xây dựng nhà ở trên địa bàn bao gồm dự án xây dựng nhà ở thương mại, nhà
ở xã hội, nhà ở công vụ, nhà ở để phục vụ tái định cư và công khai trên Cổng
thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh theo quy định sau đây:
a) Số lượng dự án; tổng số lượng nhà ở và tổng diện tích sàn nhà ở đầu tư xây
dựng hàng năm trong các dự án đầu tư xây dựng nhà ở trên địa bàn;
b) Các nội dung cơ bản của từng dự án đầu tư xây dựng nhà ở trên địa bàn bao gồm
tên dự án, địa điểm đầu tư xây dựng, quy mô dự án, quy hoạch chi tiết của dự án,
tiến độ thực hiện dự án, mục tiêu đầu tư, số lượng nhà ở, tổng diện tích sàn xây
dựng nhà ở, hình thức kinh doanh nhà ở và các nội dung khác có liên quan theo
quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản;
c) Việc công khai các thông tin về dự án quy định tại điểm a và điểm b khoản này
phải được thực hiện trong suốt quá trình thực hiện dự án.
Điều 20. Nguyên tắc kiến trúc nhà ở
1. Kiến trúc nhà ở phải phù hợp với điều kiện tự nhiên, phòng chống thiên tai,
trình độ khoa học, kỹ thuật, truyền thống lịch sử, văn hóa và phù hợp với quy
hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
2. Tại khu vực đô thị, kiến trúc nhà ở phải kết hợp hài hòa giữa cải tạo với xây
dựng mới, phải gắn công trình nhà ở riêng lẻ với tổng thể kiến trúc của đô thị,
phải tuân thủ thiết kế đô thị và quy chế quản lý quy hoạch kiến trúc đô thị.
3. Tại khu vực nông thôn, kiến trúc nhà ở phải hài hòa với cảnh quan thiên
nhiên, phù hợp với phong tục, tập quán, điều kiện sản xuất kinh doanh của hộ gia
đình, cá nhân và của các dân tộc tại từng vùng, miền.
Mục 2: PHÁT TRIỂN NHÀ Ở THƯƠNG MẠI THEO DỰ ÁN
Điều 21. Điều kiện làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại
1. Doanh nghiệp, hợp tác xã được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp
luật Việt Nam.
2. Có vốn pháp định theo quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản và có
vốn ký quỹ để thực hiện đối với từng dự án theo quy định của pháp luật về đầu
tư.
3. Có chức năng kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật.
Điều 22. Dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại và lựa chọn chủ đầu tư dự án
1. Dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải được lập, thẩm định, phê duyệt và
triển khai thực hiện theo quy định của Luật này và pháp luật về xây dựng.
2. Việc lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại được thực hiện thông
qua các hình thức sau đây:
a) Đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
b) Đấu thầu dự án có sử dụng đất;
c) Chỉ định chủ đầu tư trong trường hợp nhà đầu tư có đủ điều kiện quy định tại
Điều 21 của Luật này, có quyền sử dụng đất hợp pháp theo quy định tại khoản 1 và
khoản 4 Điều 23 của Luật này.
3. Việc lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại do cơ quan quản lý
nhà ở cấp tỉnh báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định; trường hợp dự án có
quy mô lớn hoặc có liên quan đến nhiều tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương
theo quy định của Chính phủ thì phải báo cáo cơ quan có thẩm quyền theo quy định
tại khoản 2 Điều 170 của Luật này quyết định trước khi thực hiện lựa chọn chủ
đầu tư.
Điều 23. Hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương
mại
1. Sử dụng diện tích đất ở thuộc quyền sử dụng hợp pháp để xây dựng nhà ở thương
mại.
2. Được Nhà nước giao đất để xây dựng nhà ở cho thuê, cho thuê mua, để bán.
3. Được Nhà nước cho thuê đất để xây dựng nhà ở cho thuê.
4. Nhận chuyển quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai để xây
dựng nhà ở thương mại.
Điều 24. Loại nhà và tiêu chuẩn diện tích nhà ở thương mại
1. Loại nhà ở, tiêu chuẩn diện tích của từng loại nhà ở thương mại do chủ đầu tư
dự án quyết định lựa chọn nhưng phải bảo đảm phù hợp với quy hoạch chi tiết xây
dựng, tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, kiến trúc nhà ở và nội dung quyết định chủ
trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
2. Đối với căn hộ chung cư thì phải thiết kế, xây dựng theo kiểu căn hộ khép
kín, có diện tích sàn căn hộ theo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng.
3. Đối với nhà ở riêng lẻ thì phải xây dựng theo đúng quy hoạch chi tiết xây
dựng, thiết kế được phê duyệt theo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng.
Điều 25. Quyền của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại
1. Yêu cầu cơ quan, tổ chức có liên quan thực hiện các thủ tục theo đúng quy
định của pháp luật trong quá trình lập, thẩm định, phê duyệt và triển khai thực
hiện dự án.
2. Cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở; thực hiện huy động vốn, thu tiền cho thuê,
cho thuê mua, tiền bán nhà ở theo quy định của Luật này, pháp luật về kinh doanh
bất động sản và theo nội dung hợp đồng đã ký kết.
3. Thực hiện các quyền của người sử dụng đất và kinh doanh sản phẩm trong dự án
theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về kinh doanh bất động sản.
4. Được chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án theo quy định của pháp luật về
kinh doanh bất động sản.
5. Được thực hiện quản lý, khai thác hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong phạm vi dự
án theo quyết định chủ trương đầu tư dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
6. Yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở được
xây dựng trong dự án theo quy định tại Điều 9 của Luật này và pháp luật về đất
đai.
7. Được hưởng các chính sách ưu đãi của Nhà nước trong quá trình thực hiện dự án
theo quy định của pháp luật.
8. Thực hiện các quyền khác theo quy định của Luật này và pháp luật có liên
quan.
Điều 26. Trách nhiệm của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại
1. Lập, thẩm định, phê duyệt và triển khai thực hiện dự án theo đúng quy định
của Luật này và pháp luật về xây dựng.
2. Ký quỹ để thực hiện dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư; đóng tiền
bảo lãnh giao dịch nhà ở theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản;
bảo đảm năng lực tài chính để thực hiện dự án theo quy định của pháp luật.
3. Xây dựng nhà ở và các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trong dự án
theo đúng quy hoạch chi tiết, nội dung quyết định chủ trương đầu tư dự án của cơ
quan nhà nước có thẩm quyền, tuân thủ thiết kế, tiêu chuẩn diện tích nhà ở và
tiến độ của dự án đã được phê duyệt.
4. Dành diện tích đất ở đã đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong dự án để xây
dựng nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở.
5. Công khai trên trang thông tin điện tử và tại trụ sở Ban quản lý dự án của
mình các thông tin quy định tại điểm b khoản 5 Điều 19 của Luật này; báo cáo
tình hình triển khai, kết quả thực hiện dự án theo định kỳ và khi kết thúc dự án
theo quy định của pháp luật về nhà ở và pháp luật về kinh doanh bất động sản.
6. Thực hiện đầy đủ các cam kết trong hợp đồng kinh doanh sản phẩm của dự án,
bàn giao nhà ở và các giấy tờ liên quan đến nhà ở giao dịch cho khách hàng; thực
hiện giao dịch mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở và kinh doanh quyền sử dụng
đất theo đúng quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
7. Trong thời hạn 50 ngày, kể từ ngày bàn giao nhà ở cho người mua hoặc kể từ
thời điểm bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận thì phải làm thủ
tục đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho người mua,
người thuê mua nhà ở, trừ trường hợp người mua, thuê mua tự nguyện làm thủ tục
đề nghị cấp Giấy chứng nhận. Trường hợp xây dựng nhà ở để cho thuê thì có trách
nhiệm lập và lưu trữ hồ sơ nhà ở theo quy định tại Điều 76 và Điều 77 của Luật
này.
8. Bảo hành nhà ở theo quy định của Luật này và pháp luật về xây dựng; thực hiện
các nghĩa vụ tài chính cho Nhà nước theo quy định của pháp luật.
9. Chấp hành các quyết định đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan có thẩm quyền
về xử lý hành vi vi phạm pháp luật khi có sai phạm trong việc phát triển nhà ở,
huy động vốn, ứng tiền trước của khách hàng, thực hiện các giao dịch về nhà ở và
các hoạt động khác quy định tại Điều này.
10. Bồi thường trong trường hợp gây thiệt hại cho khách hàng hoặc cho tổ chức,
cá nhân, hộ gia đình tham gia đầu tư xây dựng nhà ở.
Mục 3: PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CÔNG VỤ
Điều 27. Nhà ở công vụ và kế hoạch phát triển nhà ở công vụ
1. Nhà nước đầu tư vốn từ ngân sách, bao gồm ngân sách trung ương và ngân sách
địa phương để xây dựng nhà ở công vụ hoặc để mua, thuê nhà ở thương mại làm nhà
ở công vụ. Nhà ở công vụ bao gồm nhà ở công vụ của trung ương và nhà ở công vụ
của địa phương.
2. Việc đầu tư xây dựng nhà ở công vụ hoặc mua, thuê nhà ở thương mại để làm nhà
ở công vụ phải căn cứ vào kế hoạch phát triển nhà ở công vụ quy định tại khoản 3
Điều này, bảo đảm các điều kiện an toàn trong công tác và thuận tiện trong sinh
hoạt, đi lại của người sử dụng nhà ở công vụ.
3. Kế hoạch phát triển nhà ở công vụ được lập và chấp thuận như sau:
a) Cơ quan trung ương có trách nhiệm xác định nhu cầu về nhà ở công vụ của cơ
quan mình gửi Bộ Xây dựng để thẩm định và xây dựng kế hoạch phát triển nhà ở
công vụ của các cơ quan trung ương trình Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, trừ
trường hợp quy định tại điểm b khoản này;
b) Bộ Quốc phòng, Bộ Công an có trách nhiệm xác định nhu cầu và xây dựng kế
hoạch phát triển nhà ở công vụ của các đối tượng quy định tại điểm d khoản 1
Điều 32 của Luật này và trình Thủ tướng Chính phủ chấp thuận sau khi có ý kiến
thống nhất của Bộ Xây dựng;
c) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh lập và phê duyệt kế hoạch phát triển nhà ở công vụ
trong kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương theo quy định tại Điều 15 của
Luật này;
d) Cơ quan lập kế hoạch quy định tại các điểm a, b và c khoản này phải xác định
rõ nhu cầu về nhà ở công vụ bao gồm loại nhà ở, số lượng, diện tích sàn nhà ở;
địa điểm xây dựng và diện tích đất để xây dựng nhà ở hoặc diện tích nhà ở thương
mại cần mua, thuê để làm nhà ở công vụ; nguồn vốn và phân kỳ đầu tư hằng năm và
05 năm; xác định trách nhiệm của các cơ quan liên quan.
4. Chính phủ quy định chi tiết việc đầu tư xây dựng, mua hoặc thuê nhà ở thương
mại làm nhà ở công vụ, về đối tượng, điều kiện thuê nhà ở công vụ và việc quản
lý, sử dụng nhà ở công vụ.
Điều 28. Dự án đầu tư xây dựng nhà ở công vụ và lựa chọn chủ đầu tư dự án
1. Dự án đầu tư xây dựng nhà ở công vụ bao gồm đầu tư xây dựng mới và mua nhà ở
thương mại được lập, thẩm định, phê duyệt và triển khai thực hiện theo quy định
của Luật này và pháp luật về xây dựng.
2. Dự án đầu tư xây dựng nhà ở công vụ có các loại sau đây:
a) Dự án do Thủ tướng Chính phủ quyết định đầu tư theo đề nghị của Bộ Xây dựng
để cho các đối tượng của các cơ quan trung ương thuê, trừ trường hợp quy định
tại điểm b khoản này;
b) Dự án do Bộ Quốc phòng, Bộ Công an quyết định đầu tư sau khi có ý kiến thống
nhất của Bộ Xây dựng và được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận để cho đối tượng
thuộc diện quy định tại điểm d khoản 1 Điều 32 của Luật này thuê;
c) Dự án do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định đầu tư theo đề nghị của cơ quan
quản lý nhà ở cấp tỉnh để cho các đối tượng được điều động, luân chuyển đến làm
việc tại địa phương.
Đối với các đối tượng được điều động, luân chuyển đến làm việc ở quận, huyện,
thị xã, thành phố thuộc tỉnh và tương đương (sau đây gọi chung là cấp huyện),
đối tượng quy định tại các điểm c, đ, e và g khoản 1 Điều 32 của Luật này thì Ủy
ban nhân dân cấp tỉnh quyết định đầu tư dự án hoặc ủy quyền cho Ủy ban nhân dân
cấp huyện quyết định đầu tư dự án.
3. Việc lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở công vụ được quy định như sau:
a) Thủ tướng Chính phủ quyết định lựa chọn chủ đầu tư dự án quy định tại điểm a
khoản 2 Điều này theo đề nghị của Bộ Xây dựng;
b) Bộ trưởng Bộ Quốc phòng, Bộ trưởng Bộ Công an quyết định lựa chọn chủ đầu tư
dự án quy định tại điểm b khoản 2 Điều này;
c) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định lựa chọn chủ đầu tư dự án quy định tại
điểm c khoản 2 Điều này theo đề nghị của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh.
Điều 29. Đất để xây dựng nhà ở công vụ
1. Diện tích đất để xây dựng nhà ở công vụ được xác định cụ thể trong quy hoạch
xây dựng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt quy định tại khoản 1 Điều
16 của Luật này.
2. Đối với nhà ở công vụ của cơ quan trung ương thì Bộ Xây dựng chủ trì, phối
hợp với Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xác định diện tích đất để xây dựng nhà ở công
vụ trên địa bàn, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều này. Ủy ban nhân dân
cấp tỉnh có trách nhiệm bố trí diện tích đất để xây dựng nhà ở công vụ theo yêu
cầu của Bộ Xây dựng.
3. Đối với nhà ở công vụ cho các đối tượng quy định tại điểm d khoản 1 Điều 32
của Luật này thì Bộ Quốc phòng, Bộ Công an chủ trì, phối hợp với Ủy ban nhân dân
cấp tỉnh xác định diện tích đất để xây dựng nhà ở công vụ.
4. Đối với nhà ở công vụ của địa phương thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách
nhiệm bố trí diện tích đất để xây dựng nhà ở công vụ khi lập, phê duyệt quy
hoạch quy định tại khoản 1 Điều 16 của Luật này.
5. Nhà nước không thu tiền sử dụng đất đối với diện tích đất được sử dụng để xây
dựng nhà ở công vụ theo quy định tại Điều này.
Điều 30. Mua, thuê nhà ở thương mại để làm nhà ở công vụ
1. Đối với địa phương có nhà ở thương mại được xây dựng theo dự án, phù hợp với
loại nhà và tiêu chuẩn diện tích quy định tại Điều 31 của Luật này thì cơ quan
có thẩm quyền quy định tại khoản 2 Điều 28 của Luật này có thể quyết định mua
hoặc thuê nhà ở này để làm nhà ở công vụ.
2. Việc mua nhà ở thương mại làm nhà ở công vụ phải được lập thành dự án và được
cơ quan có thẩm quyền quy định tại khoản 2 Điều 28 của Luật này phê duyệt.
3. Giá mua nhà ở thương mại làm nhà ở công vụ do người quyết định đầu tư quyết
định trên cơ sở tham khảo giá mua bán nhà ở trên thị trường và kết quả thẩm định
giá của đơn vị có chức năng thẩm định giá tại thời điểm mua nhà ở.
4. Trường hợp chưa có đủ nhà ở công vụ để cho thuê thì cơ quan có thẩm quyền quy
định tại khoản 2 Điều 28 của Luật này quyết định việc thuê nhà ở thương mại để
làm nhà ở công vụ.
5. Ngân sách trung ương cấp vốn để mua hoặc thuê nhà ở thương mại làm nhà ở công
vụ cho các đối tượng của cơ quan trung ương, bao gồm cả nhà ở của Bộ Quốc phòng,
Bộ Công an. Ngân sách địa phương cấp vốn để mua hoặc thuê nhà ở thương mại làm
nhà ở công vụ cho các đối tượng của cơ quan địa phương.
Điều 31. Loại nhà và tiêu chuẩn diện tích nhà ở công vụ
1. Nhà ở công vụ bao gồm nhà ở riêng lẻ và căn hộ chung cư có các tiêu chuẩn
diện tích khác nhau phù hợp với từng loại đối tượng được thuê nhà ở công vụ.
2. Tiêu chuẩn diện tích nhà ở công vụ do Thủ tướng Chính phủ quy định và được
điều chỉnh cho phù hợp với từng thời kỳ theo đề nghị của Bộ Xây dựng.
Điều 32. Đối tượng và điều kiện được thuê nhà ở công vụ
1. Đối tượng được thuê nhà ở công vụ bao gồm:
a) Cán bộ lãnh đạo của Đảng, Nhà nước thuộc diện ở nhà công vụ trong thời gian
đảm nhận chức vụ;
b) Cán bộ, công chức thuộc các cơ quan của Đảng, Nhà nước, tổ chức chính trị -
xã hội không thuộc diện quy định tại điểm a khoản này được điều động, luân
chuyển đến công tác tại cơ quan trung ương giữ chức vụ từ cấp Thứ trưởng và
tương đương trở lên; được điều động, luân chuyển đến công tác tại địa phương giữ
chức vụ từ Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện, Giám đốc Sở và tương đương trở
lên;
c) Cán bộ, công chức thuộc các cơ quan của Đảng, Nhà nước, tổ chức chính trị -
xã hội không thuộc diện quy định tại điểm b khoản này được điều động, luân
chuyển đến công tác tại xã vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội
đặc biệt khó khăn, khu vực biên giới, hải đảo;
d) Sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân được điều
động, luân chuyển theo yêu cầu quốc phòng, an ninh, trừ đối tượng mà pháp luật
quy định phải ở trong doanh trại của lực lượng vũ trang;
đ) Giáo viên đến công tác tại khu vực nông thôn, xã vùng sâu, vùng xa, vùng có
điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, khu vực biên giới, hải đảo;
e) Bác sĩ, nhân viên y tế đến công tác tại khu vực nông thôn, xã vùng sâu, vùng
xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, khu vực biên giới, hải
đảo;
g) Nhà khoa học được giao chủ trì nhiệm vụ khoa học và công nghệ cấp quốc gia
đặc biệt quan trọng theo quy định của Luật khoa học và công nghệ.
2. Điều kiện được thuê nhà ở công vụ được quy định như sau:
a) Đối với đối tượng quy định tại điểm a khoản 1 Điều này thì được bố trí nhà ở
công vụ theo yêu cầu an ninh;
b) Đối với đối tượng quy định tại các điểm b, c, d, đ, e và g khoản 1 Điều này
thì phải thuộc diện chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình và chưa được mua, thuê
hoặc thuê mua nhà ở xã hội tại địa phương nơi đến công tác hoặc đã có nhà ở
thuộc sở hữu của mình tại nơi đến công tác nhưng diện tích nhà ở bình quân đầu
người trong hộ gia đình thấp hơn mức diện tích nhà ở tối thiểu do Chính phủ quy
định theo từng thời kỳ và từng khu vực khác nhau.
Điều 33. Nguyên tắc xác định giá thuê nhà ở công vụ
1. Tính đúng, tính đủ các chi phí cần thiết để thực hiện quản lý vận hành, bảo
trì và quản lý cho thuê trong quá trình sử dụng nhà ở công vụ.
2. Không tính tiền sử dụng đất xây dựng nhà ở công vụ và không tính chi phí khấu
hao vốn đầu tư xây dựng nhà ở công vụ hoặc chi phí mua nhà ở thương mại làm nhà
ở công vụ.
3. Giá thuê nhà ở công vụ do cơ quan có thẩm quyền quy định tại khoản 2 Điều 81
của Luật này quyết định và được xem xét, điều chỉnh cho phù hợp với từng thời
kỳ.
4. Trường hợp thuê nhà ở thương mại để làm nhà ở công vụ thì người thuê nhà ở
công vụ trả tiền thuê nhà ở thấp hơn giá thuê nhà ở thương mại theo quy định của
Chính phủ.
Điều 34. Quyền và nghĩa vụ của người thuê nhà công vụ
1. Người thuê nhà ở công vụ có các quyền sau đây:
a) Nhận bàn giao nhà ở và các trang thiết bị kèm theo nhà ở theo thỏa thuận
trong hợp đồng thuê nhà;
b) Được sử dụng nhà ở cho bản thân và các thành viên trong gia đình trong thời
gian đảm nhận chức vụ, công tác;
c) Đề nghị đơn vị quản lý vận hành nhà ở sửa chữa kịp thời những hư hỏng nếu
không phải do lỗi của mình gây ra;
d) Được tiếp tục ký hợp đồng thuê nhà ở công vụ nếu hết thời hạn thuê nhà ở mà
vẫn thuộc đối tượng và có đủ điều kiện được thuê nhà ở công vụ theo quy định của
Luật này;
đ) Thực hiện các quyền khác về nhà ở theo quy định của pháp luật và theo thỏa
thuận trong hợp đồng thuê nhà ở công vụ.
2. Người thuê nhà ở công vụ có các nghĩa vụ sau đây:
a) Sử dụng nhà vào mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt cho bản thân
và các thành viên trong gia đình trong thời gian thuê nhà ở;
b) Có trách nhiệm giữ gìn nhà ở và các tài sản kèm theo; không được tự ý cải
tạo, sửa chữa, phá dỡ nhà ở công vụ; trường hợp sử dụng căn hộ chung cư thì còn
phải tuân thủ các quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư;
c) Không được cho thuê lại, cho mượn, ủy quyền quản lý nhà ở công vụ;
d) Trả tiền thuê nhà ở theo hợp đồng thuê nhà ở ký với bên cho thuê và thanh
toán các khoản chi phí phục vụ sinh hoạt khác theo quy định của bên cung cấp
dịch vụ;
đ) Trả lại nhà ở công vụ cho Nhà nước khi không còn thuộc đối tượng được thuê
nhà ở hoặc khi không còn nhu cầu thuê nhà ở công vụ hoặc khi có hành vi vi phạm
thuộc diện bị thu hồi nhà ở theo quy định của Luật này trong thời hạn không quá
90 ngày, kể từ ngày nhận được thông báo của cơ quan quản lý nhà ở công vụ;
e) Chấp hành quyết định cưỡng chế thu hồi nhà ở của cơ quan có thẩm quyền trong
trường hợp bị cưỡng chế thu hồi nhà ở;
g) Các nghĩa vụ khác về nhà ở theo quy định của luật và theo thỏa thuận trong
hợp đồng thuê nhà ở công vụ.
Mục 4: PHÁT TRIỂN NHÀ Ở ĐỂ PHỤC VỤ TÁI ĐỊNH CƯ
Điều 35. Nguyên tắc phát triển nhà ở để phục vụ tái định cư
1. Trường hợp thu hồi đất và giải tỏa nhà ở để xây dựng công trình khác tại khu
vực nội đô thuộc đô thị loại đặc biệt, tại đô thị loại 1 và loại 2 thì Nhà nước
chuẩn bị quỹ nhà ở thông qua việc sử dụng nhà ở thương mại hoặc nhà ở xã hội
được xây dựng theo dự án để bố trí tái định cư trước khi thu hồi đất và giải tỏa
nhà ở, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 36 của Luật này.
2. Trường hợp thu hồi đất và giải tỏa nhà ở để xây dựng công trình khác tại khu
vực không thuộc quy định tại khoản 1 Điều này mà có nhà ở thương mại hoặc nhà ở
xã hội được xây dựng theo dự án thì Nhà nước sử dụng nhà ở này để bố trí tái
định cư; nếu không có nhà ở thương mại, nhà ở xã hội thì Nhà nước thực hiện đầu
tư xây dựng nhà ở để phục vụ tái định cư trước khi thu hồi đất và giải tỏa nhà
ở, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 36 của Luật này.
3. Trường hợp thu hồi đất và giải tỏa nhà ở để thực hiện dự án đầu tư xây dựng
nhà ở thương mại mà người có nhà ở bị giải tỏa có nhu cầu tái định cư tại chỗ
thì chủ đầu tư dự án phải ưu tiên bố trí nhà ở thương mại ngay trong dự án đó để
phục vụ tái định cư.
4. Trường hợp thu hồi đất và giải tỏa nhà ở để thực hiện dự án hạ tầng khu công
nghiệp mà người có nhà ở bị giải tỏa có nhu cầu tái định cư thì chủ đầu tư dự án
phải xây dựng nhà ở để bố trí tái định cư trong cùng khu vực được quy hoạch xây
dựng nhà ở cho người lao động làm việc trong khu công nghiệp hoặc bố trí nhà ở
tại nơi khác cho người được tái định cư.
5. Trường hợp phải đầu tư xây dựng nhà ở để phục vụ tái định cư thì phải thực
hiện theo dự án; đối với khu vực nông thôn thì dự án đầu tư xây dựng nhà ở để
phục vụ tái định cư phải bao gồm cả việc bố trí quỹ đất để phục vụ sản xuất cho
người thuộc diện được tái định cư.
6. Nhà ở để phục vụ tái định cư phải có đầy đủ hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ
tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng, hồ sơ thiết kế được phê duyệt và
tuân thủ quy định tại Điều 14 của Luật này.
Điều 36. Các hình thức bố trí nhà ở để phục vụ tái định cư
1. Mua nhà ở thương mại được xây dựng theo dự án để cho thuê, cho thuê mua, bán
cho người được tái định cư.
2. Sử dụng nhà ở xã hội được xây dựng theo dự án để cho thuê, cho thuê mua, bán
cho người được tái định cư.
3. Nhà nước trực tiếp đầu tư xây dựng nhà ở bằng vốn ngân sách nhà nước, công
trái quốc gia, trái phiếu, vốn hỗ trợ phát triển chính thức, vốn vay ưu đãi của
các nhà tài trợ, vốn tín dụng đầu tư phát triển của Nhà nước hoặc đầu tư xây
dựng theo hình thức hợp đồng xây dựng - chuyển giao trên diện tích đất được xác
định để xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư theo quy hoạch được phê duyệt để cho
thuê, cho thuê mua, bán cho người được tái định cư.
4. Hộ gia đình, cá nhân được thanh toán tiền để tự lựa chọn việc mua, thuê, thuê
mua nhà ở thương mại trên địa bàn làm nhà ở tái định cư hoặc được Nhà nước giao
đất ở để tự xây dựng nhà ở theo quy hoạch được phê duyệt.
Điều 37. Đất xây dựng nhà ở để phục vụ tái định cư
1. Việc bố trí diện tích đất xây dựng nhà ở để phục vụ tái định cư phải tuân thủ
các nguyên tắc quy định tại Điều 35 của Luật này và quy định của pháp luật về
đất đai.
2. Diện tích đất xây dựng nhà ở để phục vụ tái định cư được xác định cụ thể
trong quy hoạch xây dựng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt quy định
tại khoản 1 Điều 16 của Luật này.
Điều 38. Dự án đầu tư xây dựng nhà ở để phục vụ tái định cư và việc lựa chọn chủ
đầu tư dự án
1. Dự án đầu tư xây dựng nhà ở để phục vụ tái định cư được lập, thẩm định, phê
duyệt và triển khai thực hiện theo quy định của Luật này và pháp luật về xây
dựng.
2. Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở để phục vụ tái định cư bao gồm Ban quản lý dự
án chuyên ngành thuộc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Tổ chức phát triển quỹ đất cấp
tỉnh và doanh nghiệp kinh doanh bất động sản; việc lựa chọn chủ đầu tư dự án
được thực hiện theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều này.
3. Đối với dự án xây dựng nhà ở để phục vụ tái định cư có sử dụng nguồn vốn hoặc
thực hiện theo hình thức quy định tại khoản 3 Điều 36 của Luật này thì cơ quan
quản lý nhà ở cấp tỉnh báo cáo người quyết định đầu tư quyết định lựa chọn chủ
đầu tư.
4. Đối với dự án xây dựng nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc diện quy định
tại khoản 3 Điều 36 của Luật này thì thẩm quyền lựa chọn chủ đầu tư được quy
định như sau:
a) Trường hợp xây dựng nhà ở để phục vụ tái định cư cho các dự án quan trọng
quốc gia thì Thủ tướng Chính phủ quyết định lựa chọn hoặc ủy quyền cho Bộ trưởng
Bộ Xây dựng quyết định lựa chọn chủ đầu tư;
b) Trường hợp xây dựng nhà ở để phục vụ tái định cư cho các dự án không thuộc
diện quy định tại điểm a khoản này thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định lựa
chọn chủ đầu tư.
Điều 39. Loại nhà và tiêu chuẩn diện tích nhà ở để phục vụ tái định cư
1. Đối với khu vực đô thị thì nhà ở để phục vụ tái định cư phải đáp ứng các tiêu
chuẩn sau đây:
a) Là căn hộ chung cư hoặc nhà ở riêng lẻ được xây dựng phù hợp với quy hoạch
chi tiết xây dựng và chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương đã
được phê duyệt;
b) Trường hợp là căn hộ chung cư thì phải thiết kế, xây dựng theo kiểu khép kín,
bảo đảm tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng. Khi thiết kế nhà ở để phục vụ tái định
cư, chủ đầu tư có thể bố trí một phần diện tích để tổ chức kinh doanh phù hợp
với điều kiện thực tế của từng dự án;
c) Trường hợp là nhà ở riêng lẻ thì phải được xây dựng theo quy hoạch chi tiết
xây dựng, thiết kế được phê duyệt; tuân thủ nguyên tắc kiến trúc nhà ở quy định
tại Điều 20 của Luật này và bảo đảm hạn mức diện tích đất ở tối thiểu theo quy
định của pháp luật về đất đai.
2. Đối với khu vực nông thôn thì nhà ở để phục vụ tái định cư được thiết kế, xây
dựng phải bao gồm diện tích ở và các công trình phụ trợ, phục vụ sinh hoạt, sản
xuất gắn với nhà ở, tuân thủ nguyên tắc kiến trúc nhà ở quy định tại Điều 20 của
Luật này và bảo đảm hạn mức diện tích đất ở tối thiểu theo quy định của pháp
luật về đất đai.
Điều 40. Quản lý chất lượng nhà ở để phục vụ tái định cư
1. Nhà ở và công trình xây dựng trong dự án chỉ được nghiệm thu nếu đáp ứng yêu
cầu về thiết kế, tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng. Chủ đầu tư dự án không được
thay đổi thiết kế diện tích nhà ở và công trình phụ trợ (nếu có) để phục vụ tái
định cư sau khi cơ quan có thẩm quyền đã phê duyệt phương án bố trí tái định cư.
2. Việc bố trí nhà ở cho người được tái định cư chỉ được thực hiện sau khi nhà ở
đã được nghiệm thu theo quy định của pháp luật về xây dựng.
3. Các tổ chức, cá nhân sau đây chịu trách nhiệm về chất lượng của nhà ở để phục
vụ tái định cư:
a) Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở để phục vụ tái định cư;
b) Cơ quan nhà nước có thẩm quyền ký kết hợp đồng xây dựng - chuyển giao để xây
dựng nhà ở phục vụ tái định cư;
c) Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại, nhà ở xã hội được dùng để bố trí
tái định cư.
4. Cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm hướng dẫn và kiểm tra công tác
quản lý chất lượng nhà ở để phục vụ tái định cư trên địa bàn.
Điều 41. Mua nhà ở thương mại và sử dụng nhà ở xã hội để phục vụ tái định cư
1. Đối với việc mua nhà ở thương mại để phục vụ tái định cư thì đơn vị được giao
bố trí tái định cư ký hợp đồng mua bán hoặc ký hợp đồng đặt hàng mua nhà ở
thương mại với chủ đầu tư dự án để bố trí cho người được tái định cư theo quy
định sau đây:
a) Trường hợp đơn vị được giao bố trí tái định cư ký hợp đồng mua bán nhà ở với
chủ đầu tư thì người được bố trí tái định cư ký hợp đồng mua bán, cho thuê, cho
thuê mua nhà ở với đơn vị này;
b) Trường hợp đơn vị được giao bố trí tái định cư ký hợp đồng đặt hàng mua nhà ở
của chủ đầu tư thì người được bố trí tái định cư trực tiếp ký hợp đồng mua bán
nhà ở với chủ đầu tư trên cơ sở các nội dung đã thỏa thuận trong hợp đồng đặt
hàng mua nhà ở;
c) Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại có trách nhiệm làm thủ tục đề nghị
cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho người mua, thuê mua nhà ở
quy định tại điểm a và điểm b khoản này, trừ trường hợp người mua, thuê mua nhà
ở tự nguyện làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận.
2. Đối với việc sử dụng nhà ở xã hội để bố trí tái định cư thì người thuộc diện
được tái định cư thực hiện việc thuê, thuê mua, mua nhà ở xã hội theo quy định
tại Luật này.
3. Chính phủ quy định chi tiết việc đầu tư xây dựng, việc mua nhà ở thương mại
hoặc sử dụng nhà ở xã hội để làm nhà ở phục vụ tái định cư, về loại nhà và tiêu
chuẩn diện tích nhà ở, về đối tượng, điều kiện được bố trí nhà ở, trình tự, thủ
tục bàn giao nhà ở và việc quản lý, sử dụng nhà ở để phục vụ tái định cư.
Mục 5: PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN
Điều 42. Yêu cầu đối với phát triển nhà ở của hộ gia đình, cá nhân tại khu vực
nông thôn
1. Phải phù hợp quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn, kết nối với hệ thống
hạ tầng kỹ thuật của khu vực nhà ở và bảo đảm yêu cầu vệ sinh, môi trường.
2. Việc xây dựng hoặc cải tạo nhà ở hiện có phải kết hợp với việc giữ gìn, bảo
tồn kiến trúc nhà ở truyền thống và phù hợp với phong tục, tập quán, điều kiện
sản xuất của từng khu vực, từng vùng, miền.
3. Hộ gia đình, cá nhân chỉ được xây dựng nhà ở trên diện tích đất ở hợp pháp
của mình.
4. Trường hợp xây dựng nhà ở trong dự án thì phải phù hợp với quy hoạch chi tiết
xây dựng của dự án đã được phê duyệt. Đối với khu vực yêu cầu phải có Giấy phép
xây dựng, hồ sơ thiết kế thì phải tuân thủ đúng nội dung của Giấy phép xây dựng,
hồ sơ thiết kế được phê duyệt.
5. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, hỗ trợ một phần hoặc toàn bộ kinh phí từ
ngân sách để các hộ gia đình, cá nhân bảo tồn, bảo trì, cải tạo nhà ở trong khu
vực cần bảo tồn giá trị nghệ thuật, văn hóa, lịch sử.
Điều 43. Yêu cầu đối với phát triển nhà ở của hộ gia đình, cá nhân tại khu vực
đô thị
1. Phải có quyền sử dụng đất ở hợp pháp, có nhà ở và được cải tạo, xây dựng lại
theo quy định của pháp luật về xây dựng.
2. Việc xây dựng hoặc cải tạo nhà ở hiện có phải phù hợp với quy hoạch chi tiết
xây dựng, thiết kế đô thị. Đối với nhà ở yêu cầu phải có Giấy phép xây dựng thì
phải xây dựng theo Giấy phép xây dựng.
3. Việc xây dựng nhà ở phải bảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng kỹ thuật chung
của khu vực, yêu cầu vệ sinh, môi trường, kiến trúc nhà ở và không làm ảnh hưởng
đến công trình liền kề.
Điều 44. Đất để phát triển nhà ở của hộ gia đình, cá nhân
1. Đất ở hợp pháp của hộ gia đình, cá nhân hoặc do thuê, mượn của tổ chức, hộ
gia đình, cá nhân khác để xây dựng nhà ở.
2. Đất ở được Nhà nước giao để xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật đất
đai.
3. Đất ở được Nhà nước bồi thường khi bị thu hồi đất theo quy định của pháp luật
về đất đai.
Điều 45. Phương thức phát triển nhà ở của hộ gia đình, cá nhân
1. Hộ gia đình, cá nhân tại khu vực nông thôn thực hiện xây dựng nhà ở theo các
phương thức sau đây:
a) Tự tổ chức xây dựng hoặc thuê tổ chức, cá nhân khác xây dựng hoặc được tổ
chức, cá nhân khác hỗ trợ xây dựng nhà ở;
b) Hợp tác giúp nhau xây dựng nhà ở.
2. Hộ gia đình, cá nhân tại khu vực đô thị thực hiện xây dựng nhà ở theo các
phương thức sau đây:
a) Tự tổ chức xây dựng hoặc thuê tổ chức, cá nhân khác xây dựng hoặc được tổ
chức, cá nhân khác hỗ trợ xây dựng nhà ở;
b) Thuê đơn vị, cá nhân có năng lực về hoạt động xây dựng để xây dựng nhà ở đối
với trường hợp pháp luật về xây dựng yêu cầu phải có đơn vị, cá nhân có năng lực
thực hiện xây dựng;
c) Hợp tác cải tạo, chỉnh trang đô thị trong đó có nhà ở.
Điều 46. Tiêu chuẩn và chất lượng nhà ở của hộ gia đình, cá nhân
1. Nhà ở phải được xây dựng trên thửa đất ở có đủ điều kiện về diện tích để xây
dựng nhà ở theo quy định của pháp luật về đất đai.
2. Hộ gia đình, cá nhân tại khu vực đô thị phải thực hiện xây dựng, cải tạo nhà
ở theo quy định của pháp luật về xây dựng và tự chịu trách nhiệm về chất lượng
nhà ở.
Trường hợp được phép xây dựng nhà ở có từ hai tầng trở lên mà tại mỗi tầng được
thiết kế, xây dựng từ hai căn hộ trở lên theo kiểu khép kín, có đủ tiêu chuẩn
diện tích sàn xây dựng tối thiểu mỗi căn hộ theo quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng
và có phần diện tích thuộc sở hữu riêng, phần diện tích thuộc sở chung của nhà
chung cư theo quy định của Luật này thì được Nhà nước công nhận quyền sở hữu đối
với từng căn hộ trong nhà ở đó.
3. Nhà ở riêng lẻ có thời hạn sử dụng được xác định căn cứ vào cấp công trình
xây dựng và hiện trạng thực tế của nhà ở.
Khi nhà ở bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho người sử
dụng thì thực hiện phá dỡ theo quy định tại Mục 4 Chương VI của Luật này.
Điều 47. Trách nhiệm của hộ gia đình, cá nhân trong việc phát triển nhà ở
1. Phải tuân thủ đúng trình tự, thủ tục về cải tạo, xây dựng nhà ở theo quy định
của pháp luật về xây dựng.
2. Phải thực hiện các quy định về giữ vệ sinh, môi trường trong quá trình cải
tạo, xây dựng nhà ở.
3. Phải bảo đảm an toàn cho người và tài sản của các hộ liền kề trong quá trình
xây dựng, cải tạo nhà ở; trường hợp gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy
định của pháp luật.
4. Hộ gia đình, cá nhân nếu đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê, cho thuê mua, để
bán thì còn phải thực hiện các quy định tại Chương VIII của Luật này.
5. Thực hiện các trách nhiệm khác khi cải tạo, xây dựng nhà ở theo quy định của
pháp luật.
Điều 48. Hộ gia đình, cá nhân hợp tác giúp nhau xây dựng nhà ở, cải tạo chỉnh
trang đô thị
1. Hộ gia đình, cá nhân hợp tác giúp nhau xây dựng nhà ở hoặc cải tạo, chỉnh
trang đô thị trong đó có nhà ở bằng khả năng tài chính, nhân công, vật liệu và
công sức đóng góp của các thành viên trong nhóm hợp tác.
2. Các thành viên trong nhóm hợp tác phải thỏa thuận về cách thức góp vốn, nhân
công, vật liệu, thời gian thực hiện, quyền và nghĩa vụ của các thành viên và cam
kết thực hiện thỏa thuận của nhóm hợp tác.
Chương IV
CHÍNH SÁCH VỀ NHÀ Ở XÃ HỘI
Mục 1: NHỮNG QUY ĐỊNH CHUNG
Điều 49. Đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội
Các đối tượng sau đây nếu đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 51 của Luật này
thì được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội:
1. Người có công với cách mạng theo quy định của pháp luật về ưu đãi người có
công với cách mạng;
2. Hộ gia đình nghèo và cận nghèo tại khu vực nông thôn;
3. Hộ gia đình tại khu vực nông thôn thuộc vùng thường xuyên bị ảnh hưởng bởi
thiên tai, biến đổi khí hậu;
4. Người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị;
5. Người lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công
nghiệp;
6. Sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân
chuyên nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vị thuộc công an nhân dân và quân
đội nhân dân;
7. Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công
chức, viên chức;
8. Các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ theo quy định tại khoản 5 Điều 81 của
Luật này;
9. Học sinh, sinh viên các học viện, trường đại học, cao đẳng, dạy nghề; học
sinh trường dân tộc nội trú công lập được sử dụng nhà ở trong thời gian học tập;
10. Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà
ở theo quy định của pháp luật mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất
ở.
Điều 50. Hình thức thực hiện chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội
1. Hỗ trợ giải quyết cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội cho các đối tượng
quy định tại các khoản 1, 4, 5, 6, 7, 8 và 10 Điều 49 của Luật này; đối với đối
tượng quy định tại khoản 9 Điều 49 của Luật này thì chỉ được thuê nhà ở xã hội.
2. Hỗ trợ theo các chương trình mục tiêu về nhà ở để đối tượng quy định tại các
khoản 1, 2 và 3 Điều 49 của Luật này xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà để
ở.
3. Hỗ trợ giao đất ở có miễn, giảm tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật
về đất đai hoặc tặng nhà ở cho đối tượng quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều
49 của Luật này.
4. Hỗ trợ cho vay vốn ưu đãi của Nhà nước thông qua Ngân hàng chính sách xã hội,
tổ chức tín dụng do Nhà nước chỉ định để các đối tượng quy định tại các khoản 1,
4, 5, 6 và 7 Điều 49 của Luật này xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà để ở.
Điều 51. Điều kiện được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội
1. Đối với các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 50 của Luật này thì phải đáp
ứng các điều kiện về nhà ở, cư trú, thu nhập theo quy định sau đây:
a) Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình, chưa được mua, thuê hoặc thuê mua nhà ở
xã hội, chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở, đất ở dưới mọi hình thức tại
nơi sinh sống, học tập hoặc có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích nhà ở
bình quân đầu người trong hộ gia đình thấp hơn mức diện tích nhà ở tối thiểu do
Chính phủ quy định theo từng thời kỳ và từng khu vực;
b) Phải có đăng ký thường trú tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có
nhà ở xã hội; trường hợp không có đăng ký thường trú thì phải có đăng ký tạm trú
từ một năm trở lên tại tỉnh, thành phố này, trừ trường hợp quy định tại khoản 9
Điều 49 của Luật này;
c) Đối với đối tượng quy định tại các khoản 4, 5, 6 và 7 Điều 49 của Luật này
thì phải thuộc diện không phải nộp thuế thu nhập thường xuyên theo quy định của
pháp luật về thuế thu nhập cá nhân; trường hợp là hộ nghèo, cận nghèo thì phải
thuộc diện nghèo, cận nghèo theo quy định của Thủ tướng Chính phủ. Đối với đối
tượng quy định tại các khoản 1, 8, 9 và 10 Điều 49 của Luật này thì không yêu
cầu phải đáp ứng điều kiện về thu nhập theo quy định tại điểm này.
2. Đối với trường hợp quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 50 của Luật này thì
phải đáp ứng điều kiện theo quy định tại quyết định phê duyệt chương trình mục
tiêu về nhà ở tương ứng của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
3. Đối với trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 50 của Luật này thì phải đáp ứng
điều kiện về nhà ở, cư trú theo quy định sau đây:
a) Có đất ở nhưng chưa có nhà ở hoặc có nhà ở nhưng nhà ở bị hư hỏng, dột nát;
b) Có đăng ký thường trú tại địa phương nơi có đất ở, nhà ở cần phải xây dựng
mới hoặc cải tạo, sửa chữa.
Điều 52. Nguyên tắc thực hiện chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội
1. Việc thực hiện chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội phải bảo đảm các nguyên tắc
sau đây:
a) Có sự kết hợp giữa Nhà nước, cộng đồng dân cư, dòng họ và đối tượng được hỗ
trợ trong việc thực hiện chính sách;
b) Bảo đảm công khai, minh bạch, có sự kiểm tra, giám sát chặt chẽ của cơ quan
nhà nước có thẩm quyền và cộng đồng dân cư;
c) Bảo đảm đúng đối tượng, đủ điều kiện theo quy định của Luật này;
d) Trường hợp một đối tượng được hưởng nhiều chính sách hỗ trợ khác nhau thì
được hưởng một chính sách hỗ trợ mức cao nhất; trường hợp các đối tượng có cùng
tiêu chuẩn và điều kiện thì đối tượng là người khuyết tật, nữ giới được ưu tiên
hỗ trợ trước;
đ) Trường hợp hộ gia đình có nhiều đối tượng được hưởng nhiều chính sách hỗ trợ
thì chỉ áp dụng một chính sách hỗ trợ cho cả hộ gia đình.
2. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chịu trách nhiệm tổ chức thực hiện và kiểm tra,
thanh tra việc thực hiện chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội trên địa bàn.
Mục 2:
CHÍNH SÁCH PHÁT TRIỂN VÀ QUẢN LÝ NHÀ Ở XÃ HỘI ĐỂ CHO THUÊ, CHO THUÊ MUA, ĐỂ BÁN
Điều 53. Các hình thức phát triển nhà ở xã hội
1. Nhà nước đầu tư xây dựng nhà ở xã hội bằng vốn ngân sách nhà nước, công trái
quốc gia, trái phiếu, vốn hỗ trợ phát triển chính thức, vốn vay ưu đãi của các
nhà tài trợ, vốn tín dụng đầu tư phát triển của Nhà nước hoặc đầu tư xây dựng
theo hình thức hợp đồng xây dựng - chuyển giao trên diện tích đất được xác định
để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định để cho thuê, cho thuê mua.
2. Doanh nghiệp, hợp tác xã bỏ vốn đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê, cho
thuê mua, để bán hoặc mua, thuê nhà ở để cho người lao động trong đơn vị mình
thuê nhưng có sự ưu đãi của Nhà nước theo quy định tại khoản 1 Điều 58 và Điều
59 của Luật này.
3. Hộ gia đình, cá nhân bỏ vốn đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên diện tích đất ở
hợp pháp của mình để cho thuê, cho thuê mua, bán nhưng có sự ưu đãi của Nhà nước
theo quy định tại Điều 58 của Luật này.
Điều 54. Yêu cầu đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội
1. Đáp ứng các yêu cầu quy định tại Điều 19 của Luật này; trường hợp xây dựng
nhà ở xã hội chưa có trong chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở được phê
duyệt thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải gửi lấy ý kiến của Hội đồng nhân dân
cùng cấp trước khi quyết định chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở.
2. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải quy hoạch khu vực riêng để lập dự án đầu tư xây
dựng nhà ở xã hội để cho thuê.
3. Đối với dự án xây dựng nhà ở xã hội mà không thuộc khu vực phải lập dự án đầu
tư xây dựng nhà ở xã hội riêng để cho thuê quy định tại khoản 2 Điều này thì chủ
đầu tư phải dành tối thiểu 20% diện tích nhà ở xã hội trong dự án để cho thuê;
chủ đầu tư được hưởng cơ chế ưu đãi xây dựng nhà ở để cho thuê theo quy định tại
khoản 1 Điều 58 của Luật này đối với phần diện tích 20% nhà ở xã hội để cho thuê
và được bán nhà ở này cho người đang thuê theo quy định về bán nhà ở xã hội sau
thời hạn 05 năm cho thuê.
4. Dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền
quản lý, kiểm soát về chất lượng, tiêu chuẩn diện tích, giá thuê, giá thuê mua,
giá bán và việc xét duyệt đối tượng được thuê, thuê mua, mua nhà ở.
Điều 55. Loại nhà và tiêu chuẩn diện tích nhà ở xã hội
1. Là nhà chung cư hoặc nhà ở riêng lẻ phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng
được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
2. Trường hợp là nhà ở riêng lẻ thì phải được thiết kế, xây dựng theo tiêu
chuẩn, quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn diện tích nhà ở xã hội.
3. Trường hợp là nhà chung cư thì căn hộ phải được thiết kế, xây dựng theo kiểu
khép kín, bảo đảm tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn diện tích nhà ở xã
hội.
Điều 56. Đất để xây dựng nhà ở xã hội
1. Khi phê duyệt quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng nông thôn, quy hoạch xây
dựng khu công nghiệp, khu nghiên cứu đào tạo, Ủy ban nhân dân có thẩm quyền phê
duyệt quy hoạch có trách nhiệm xác định rõ diện tích đất để xây dựng nhà ở xã
hội.
2. Diện tích đất và các thông tin về khu vực, địa điểm dành để phát triển nhà ở
xã hội phải được công bố công khai trên Cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân
dân cấp tỉnh và cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh.
3. Đất để phát triển nhà ở xã hội bao gồm:
a) Đất được Nhà nước giao để xây dựng nhà ở cho thuê, cho thuê mua, bán;
b) Đất được Nhà nước cho thuê để xây dựng nhà ở cho thuê;
c) Diện tích đất ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại mà chủ đầu tư
phải dành để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định tại khoản 2 Điều 16 của Luật
này;
d) Đất ở hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân dùng để xây dựng nhà ở xã
hội.
Điều 57. Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội
1. Đối với nhà ở xã hội được đầu tư bằng nguồn vốn hoặc hình thức quy định tại
khoản 1 Điều 53 của Luật này thì Bộ Xây dựng nếu là nguồn vốn đầu tư của trung
ương hoặc cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nếu là nguồn vốn đầu tư của địa phương
báo cáo người có thẩm quyền quyết định đầu tư quyết định lựa chọn chủ đầu tư.
2. Đối với nhà ở xã hội được đầu tư không phải bằng nguồn vốn hoặc hình thức quy
định tại khoản 1 Điều 53 của Luật này thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh báo cáo
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thực hiện lựa chọn chủ đầu tư theo quy định như sau:
a) Trường hợp Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất để xây dựng nhà ở xã hội thì
thực hiện lựa chọn chủ đầu tư thông qua hình thức đấu thầu nếu có từ hai nhà đầu
tư trở lên đăng ký làm chủ đầu tư hoặc chỉ định chủ đầu tư nếu chỉ có một nhà
đầu tư đăng ký làm chủ đầu tư;
b) Trường hợp phải dành quỹ đất trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại để
xây dựng nhà ở xã hội theo quy định tại khoản 2 Điều 16 của Luật này thì giao
chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại có trách nhiệm trực tiếp đầu tư xây
dựng nhà ở xã hội, trừ trường hợp Nhà nước sử dụng diện tích đất này để giao cho
tổ chức khác thực hiện đầu tư xây dựng nhà ở xã hội;
c) Trường hợp doanh nghiệp, hợp tác xã có quyền sử dụng đất hợp pháp, phù hợp
với quy hoạch xây dựng nhà ở, có đủ điều kiện làm chủ đầu tư và có nhu cầu xây
dựng nhà ở xã hội thì doanh nghiệp, hợp tác xã đó được giao làm chủ đầu tư dự án
xây dựng nhà ở xã hội;
d) Trường hợp xây dựng nhà ở xã hội để bố trí cho người lao động làm việc trong
khu công nghiệp ở thì doanh nghiệp kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp hoặc doanh
nghiệp sản xuất trong khu công nghiệp hoặc doanh nghiệp có chức năng kinh doanh
bất động sản được Nhà nước giao làm chủ đầu tư dự án.
3. Đối với hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên
diện tích đất ở hợp pháp của mình thì hộ gia đình, cá nhân đó thực hiện việc đầu
tư xây dựng nhà ở xã hội.
4. Chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này có
trách nhiệm xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của Luật này.
Điều 58. Ưu đãi chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội
1. Doanh nghiệp, hợp tác xã tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội không phải
bằng nguồn vốn hoặc hình thức quy định tại khoản 1 Điều 53 của Luật này để cho
thuê, cho thuê mua, bán thì được hưởng các ưu đãi sau đây:
a) Được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất được Nhà nước
giao hoặc cho thuê để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội;
b) Được miễn, giảm thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy
định của pháp luật về thuế; trường hợp xây dựng nhà ở xã hội đ cho thuê thì
được giảm thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp nhiều hơn so với
trường hợp xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê mua, bán;
c) Được vay vốn ưu đãi từ Ngân hàng chính sách xã hội, tổ chức tín dụng đang
hoạt động tại Việt Nam; trường hợp xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê thì được
vay vốn với lãi suất thấp hơn và thời gian vay dài hơn so với trường hợp xây
dựng nhà ở xã hội để cho thuê mua, bán;
d) Được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hỗ trợ toàn bộ hoặc một phần kinh phí đầu tư
xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong phạm vi dự án xây dựng nhà ở xã hội;
trường hợp xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê thì được hỗ trợ toàn bộ kinh phí
này;
đ) Các ưu đãi khác theo quy định của pháp luật.
2. Hộ gia đình, cá nhân bỏ vốn đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê, cho
thuê mua hoặc để bán được hưởng các ưu đãi quy định tại khoản 1 Điều này khi đáp
ứng được các yêu cầu sau đây:
a) Xây dựng nhà ở theo quy hoạch xây dựng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt
và bảo đảm kết nối hạ tầng của khu vực có nhà ở;
b) Nhà ở phù hợp với tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng và tiêu chuẩn diện tích nhà
ở xã hội;
c) Có giá bán, giá thuê, giá thuê mua nhà ở theo khung giá do Ủy ban nhân dân
cấp tỉnh nơi có nhà ở ban hành.
Điều 59. Ưu đãi đối với tổ chức tự lo chỗ ở cho người lao động
1. Trường hợp doanh nghiệp, hợp tác xã sản xuất công nghiệp, dịch vụ tự mua nhà
ở hoặc thuê nhà ở để bố trí cho người lao động của doanh nghiệp mình ở mà không
thu tiền thuê nhà hoặc có thu tiền thuê nhà với giá thuê không vượt quá giá thuê
nhà ở xã hội do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành thì chi phí mua nhà ở hoặc
thuê nhà ở được tính là chi phí hợp lý trong giá thành sản xuất khi tính thuế
thu nhập doanh nghiệp.
2. Trường hợp doanh nghiệp, hợp tác xã sản xuất công nghiệp, dịch vụ tự đầu tư
xây dựng nhà ở để bố trí cho người lao động của doanh nghiệp mình ở mà không thu
tiền thuê nhà hoặc có thu tiền thuê nhà với giá thuê không vượt quá giá thuê nhà
ở xã hội do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành thì ngoài các ưu đãi quy định tại
khoản 1 Điều 58 của Luật này, doanh nghiệp này còn được tính chi phí xây dựng
nhà ở vào giá thành sản xuất khi tính thuế thu nhập doanh nghiệp.
Điều 60. Xác định giá thuê, giá thuê mua nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư
Việc xác định giá thuê, giá thuê mua nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư bằng nguồn
vốn hoặc hình thức quy định tại khoản 1 Điều 53 của Luật này được thực hiện như
sau:
1. Trường hợp cho thuê nhà ở thì giá thuê được tính đủ chi phí bảo trì nhà ở;
chi phí thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 20 năm, kể
từ ngày ký hợp đồng thuê; đối với nhà ở cho học sinh, sinh viên thuê thì chỉ
tính đủ các chi phí quản lý vận hành và chi phí bảo trì, không tính chi phí thu
hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở;
2. Trường hợp cho thuê mua nhà ở thì giá thuê mua được tính đủ chi phí thu hồi
vốn đầu tư xây dựng nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 05 năm, kể từ ngày ký hợp
đồng thuê mua;
3. Không tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất xây dựng nhà
ở xã hội;
4. Cơ quan có thẩm quyền quy định tại khoản 2 Điều 81 của Luật này quy định giá
thuê, giá thuê mua nhà ở xã hội.
Điều 61. Xác định giá thuê, giá thuê mua, giá bán nhà ở xã hội không phải do Nhà
nước đầu tư xây dựng
1. Đối với nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng không phải bằng nguồn vốn hoặc hình
thức quy định tại khoản 1 Điều 53 của Luật này thì giá thuê, giá thuê mua, giá
bán nhà ở được xác định như sau:
a) Giá thuê nhà ở xã hội do chủ đầu tư xác định trên cơ sở tính đủ chi phí bảo
trì nhà ở; chi phí thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở, lãi vay (nếu có), lợi
nhuận định mức theo quy định của Chính phủ và không tính các khoản ưu đãi của
Nhà nước quy định tại khoản 1 Điều 58 của Luật này;
b) Giá thuê mua nhà ở xã hội được xác định theo quy định tại điểm a khoản này,
trừ kinh phí bảo trì nhà ở do người thuê mua nộp theo quy định tại khoản 1 Điều
108 của Luật này;
c) Giá bán nhà ở xã hội do chủ đầu tư dự án xác định trên cơ sở tính đủ các chi
phí để thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở, lãi vay (nếu có), lợi nhuận định mức
theo quy định của Chính phủ và không tính các khoản ưu đãi của Nhà nước quy định
tại khoản 1 Điều 58 của Luật này;
d) Chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội có trách nhiệm xây dựng và báo cáo Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà ở xã hội tổ chức thẩm định giá thuê, giá thuê mua,
giá bán trước khi công bố.
2. Đối với nhà ở xã hội do hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng thì chủ đầu tư
tự xác định giá thuê, giá thuê mua, giá bán bảo đảm tuân thủ quy định tại điểm c
khoản 2 Điều 58 của Luật này.
Điều 62. Nguyên tắc cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội
1. Việc cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội phải đúng quy định của Luật
này; trong cùng một thời gian, mỗi đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 50 của
Luật này chỉ được thuê hoặc thuê mua hoặc mua một nhà ở xã hội; đối với học sinh
tại các trường dân tộc nội trú công lập thì không phải trả tiền thuê nhà ở và
các dịch vụ trong quá trình sử dụng.
2. Thời hạn của hợp đồng thuê nhà ở xã hội tối thiểu là 05 năm; thời hạn thanh
toán tiền thuê mua nhà ở xã hội tối thiểu là 05 năm, kể từ ngày ký hợp đồng thuê
mua nhà ở.
3. Bên thuê, thuê mua nhà ở xã hội không được bán, cho thuê lại, cho mượn nhà ở
trong thời gian thuê, thuê mua; nếu bên thuê, thuê mua không còn nhu cầu thuê,
thuê mua nhà ở thì chấm dứt hợp đồng và phải trả lại nhà ở này.
4. Bên thuê mua, bên mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở trong thời hạn
tối thiểu là 05 năm, kể từ thời điểm thanh toán hết tiền thuê mua, tiền mua nhà
ở; trường hợp trong thời hạn 05 năm, kể từ ngày bên mua, bên thuê mua đã thanh
toán hết tiền mua, thuê mua nhà ở mà có nhu cầu bán nhà ở này thì chỉ được bán
lại cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội đó hoặc bán cho đối tượng thuộc diện được
mua nhà ở xã hội nếu đơn vị này không mua với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở
xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu
nhập cá nhân.
5. Bên mua, bên thuê mua nhà ở xã hội được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị
trường cho các đối tượng có nhu cầu sau thời hạn 05 năm, kể từ khi đã thanh toán
hết tiền mua, tiền thuê mua nhà ở và đã được cấp Giấy chứng nhận nhưng phải nộp
tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ và nộp thuế thu nhập theo quy định
của pháp luật thuế; trường hợp bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã
hội quy định tại Luật này thì chỉ được bán với giá tối đa bằng giá bán nhà ở xã
hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập
cá nhân.
Đối với hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư mà thuê mua, mua nhà ở
xã hội thì được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho các đối tượng có
nhu cầu sau khi đã thanh toán hết tiền mua, tiền thuê mua nhà ở và được cấp Giấy
chứng nhận nhưng phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước theo quy định của Chính
phủ và phải nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật thuế.
6. Mọi trường hợp cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội không đúng quy định
của Luật này thì hợp đồng cho thuê, thuê mua, mua bán nhà ở không có giá trị
pháp lý và bên thuê, thuê mua, mua phải bàn giao lại nhà ở cho đơn vị quản lý
nhà ở xã hội; trường hợp không bàn giao lại nhà ở thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh
nơi có nhà ở tổ chức cưỡng chế để thu hồi lại nhà ở đó.
Việc xử lý tiền thuê, tiền mua nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật
dân sự; việc xử lý tiền thuê mua nhà ở xã hội được thực hiện theo quy định tại
Điều 135 của Luật này.
Điều 63. Bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội
1. Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội được lựa chọn hình thức bán, cho thuê
mua nhà ở hình thành trong tương lai hoặc bán nhà ở có sẵn.
2. Việc bán, cho thuê mua nhà ở xã hội hình thành trong tương lai phải tuân thủ
các điều kiện sau đây:
a) Đã có hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà ở, có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê
duyệt và có Giấy phép xây dựng nếu thuộc diện phải có Giấy phép xây dựng;
b) Đã hoàn thành việc xây dựng xong phần móng của nhà ở theo quy định của pháp
luật về xây dựng và hoàn thành việc đầu tư xây dựng hệ thống đường giao thông,
cấp, thoát nước, điện sinh hoạt, điện chiếu sáng công cộng của khu vực nhà ở
được bán, cho thuê mua theo quy hoạch chi tiết xây dựng, hồ sơ thiết kế và tiến
độ của dự án đã được phê duyệt; đã giải chấp đối với trường hợp chủ đầu tư có
thế chấp nhà ở này, trừ trường hợp được người mua, thuê mua và bên nhận thế chấp
đồng ý;
c) Đã có văn bản thông báo của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ
điều kiện được bán, trừ nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư bằng nguồn vốn quy định
tại khoản 1 Điều 53 của Luật này.
3. Việc cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội có sẵn phải tuân thủ các điều
kiện sau đây:
a) Khu vực nhà ở để cho thuê, cho thuê mua, để bán đã hoàn thành việc đầu tư xây
dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật và các công trình xã hội theo quy hoạch chi tiết
xây dựng, hồ sơ thiết kế và tiến độ của dự án đã được phê duyệt; nếu chủ đầu tư
có thế chấp nhà ở thì phải giải chấp trước khi bán, cho thuê mua nhà ở này, trừ
trường hợp được người mua, thuê mua và bên nhận thế chấp đồng ý;
b) Đã có văn bản thông báo của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ
điều kiện được bán, cho thuê, cho thuê mua, trừ nhà ở xã hội do nhà nước đầu tư
bằng nguồn vốn quy định tại khoản 1 Điều 53 của Luật này;
c) Nhà ở có đủ điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản 1 Điều 118 của Luật
này.
4. Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội không được ký hợp đồng thuê nhà ở xã
hội hình thành trong tương lai; trường hợp nhà ở có đủ điều kiện quy định tại
điểm a và điểm b khoản 2 Điều này thì chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng đặt cọc và
thu tiền đặt cọc thuê nhà ở tối đa bằng 12 tháng tiền thuê nhà tạm tính; việc ký
hợp đồng đặt cọc thuê nhà ở phải bảo đảm đúng đối tượng và điều kiện được thuê
nhà ở xã hội quy định tại Luật này. Sau khi nhà ở có đủ điều kiện theo quy định
tại khoản 3 Điều này thì chủ đầu tư được ký hợp đồng thuê nhà ở với người đã ký
hợp đồng đặt cọc.
5. Việc ứng tiền trước của người mua nhà ở xã hội quy định tại Điều này được
thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà ở, phù hợp với tỷ lệ hoàn
thành xây dựng công trình nhà ở và tiến độ thực hiện dự án đã được phê duyệt
nhưng tổng số tiền ứng trước của người mua không được vượt quá 70% giá trị của
nhà ở mua bán đến trước khi bàn giao nhà ở cho người mua và không được vượt quá
95% giá trị của nhà ở mua bán đến trước khi người mua nhà được cấp Giấy chứng
nhận đối với nhà ở đó.
6. Chính phủ quy định chi tiết giấy tờ chứng minh đối tượng, điều kiện được
hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội, việc đầu tư xây dựng, mua nhà ở thương
mại để làm nhà ở xã hội, loại nhà và tiêu chuẩn diện tích nhà ở xã hội, việc
giảm thuế và ưu đãi vốn tín dụng đối với trường hợp xây dựng nhà ở xã hội để cho
thuê, việc cho thuê, cho thuê mua, bán và quản lý, sử dụng nhà ở xã hội.
Điều 64. Quản lý, sử dụng nhà ở xã hội
1. Đối với nhà ở xã hội được đầu tư bằng nguồn vốn hoặc hình thức quy định tại
khoản 1 Điều 53 của Luật này thì cơ quan quản lý nhà ở xã hội quyết định lựa
chọn đơn vị quản lý vận hành nhà ở; trường hợp có từ hai đơn vị trở lên đăng ký
tham gia thì việc lựa chọn đơn vị quản lý vận hành nhà ở được thực hiện theo
nguyên tắc đấu thầu.
2. Đối với nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng không phải bằng nguồn vốn hoặc hình
thức quy định tại khoản 1 Điều 53 của Luật này thì việc quản lý vận hành nhà ở
được quy định như sau:
a) Nhà ở xã hội để cho thuê thì chủ đầu tư tự tổ chức quản lý vận hành nhà ở
hoặc thuê, ủy thác cho đơn vị có năng lực quản lý vận hành theo quy định của
Luật này thực hiện quản lý vận hành nhà ở đó;
b) Nhà ở xã hội để cho thuê mua thì trong thời hạn cho thuê mua, chủ đầu tư thực
hiện quản lý vận hành nhà ở theo quy định tại điểm a khoản này; sau khi người
thuê mua đã thanh toán đủ tiền thuê mua cho chủ đầu tư thì việc quản lý vận hành
được thực hiện theo quy định tại điểm c khoản này;
c) Nhà ở xã hội để bán thì người mua nhà ở tự thực hiện việc quản lý vận hành
nếu là nhà ở riêng lẻ; trường hợp là nhà chung cư thì phải tuân thủ các quy định
về quản lý vận hành nhà chung cư quy định tại Luật này.
3. Các hoạt động quản lý vận hành nhà ở xã hội được hưởng cơ chế ưu đãi như đối
với dịch vụ công ích.
4. Đơn vị quản lý vận hành nhà ở xã hội được quyền kinh doanh các dịch vụ khác
trong khu nhà ở xã hội mà không bị luật cấm để giảm giá dịch vụ quản lý vận hành
nhà ở.
Mục 3: CHÍNH SÁCH NHÀ Ở XÃ HỘI CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TỰ XÂY DỰNG HOẶC CẢI
TẠO, SỬA CHỮA ĐỂ Ở
Điều 65. Chính sách hỗ trợ về nhà ở cho hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng hoặc
cải tạo, sửa chữa để ở
1. Nhà nước hỗ trợ hộ gia đình, cá nhân quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 49
của Luật này tự xây dựng hoặc cải tạo, sửa chữa nhà để ở thông qua các chương
trình mục tiêu về nhà ở.
2. Chính sách hỗ trợ về nhà ở đối với các đối tượng quy định tại khoản 1 Điều
này được thực hiện như sau:
a) Hỗ trợ một phần vốn từ ngân sách nhà nước;
b) Hỗ trợ vay vốn tín dụng ưu đãi từ Ngân hàng chính sách xã hội;
c) Hỗ trợ xây dựng cơ sở hạ tầng khu vực có nhà ở tại khu vực nông thôn;
d) Hỗ trợ giao đất ở được miễn, giảm tiền sử dụng đất theo quy định của pháp
luật về đất đai đối với trường hợp chưa có đất ở;
đ) Hỗ trợ tặng nhà ở đối với đối tượng mà với mức hỗ trợ quy định tại điểm a và
điểm b khoản này vẫn không có khả năng tài chính để cải thiện nhà ở.
3. Nhà nước hỗ trợ cho vay vốn ưu đãi thông qua Ngân hàng chính sách xã hội, tổ
chức tín dụng do Nhà nước chỉ định để hộ gia đình, cá nhân quy định tại các
khoản 1, 4, 5, 6 và 7 Điều 49 của Luật này tự xây dựng hoặc cải tạo, sa chữa
nhà để ở.
Điều 66. Hình thức thực hiện chính sách hỗ trợ về nhà ở cho hộ gia đình, cá nhân
tự xây dựng hoặc cải tạo, sửa chữa để ở
1. Hộ gia đình, cá nhân tự tổ chức xây dựng hoặc cải tạo, sửa chữa nhà ở.
2. Nhà nước tổ chức xây dựng hoặc cải tạo nhà ở cho các trường hợp là người
khuyết tật, người neo đơn mà không có khả năng tự xây dựng hoặc cải tạo, sửa
chữa nhà ở.
Chương V
TÀI CHÍNH CHO PHÁT TRIỂN NHÀ Ở
Điều 67. Các nguồn vốn phục vụ cho phát triển nhà ở
1. Vốn của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.
2. Vốn vay từ Ngân hàng chính sách xã hội, tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính
đang hoạt động tại Việt Nam.
3. Tiền mua, tiền thuê mua, tiền thuê nhà ở trả trước theo quy định của Luật
này.
4. Vốn góp thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên
doanh, liên kết của các tổ chức, cá nhân.
5. Vốn Nhà nước cấp bao gồm vốn trung ương và vốn địa phương để hỗ trợ về nhà ở
cho các đối tượng thuộc diện được hưởng chính sách xã hội thông qua các chương
trình mục tiêu về nhà ở và thông qua việc xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê, cho
thuê mua.
6. Vốn huy động từ nước ngoài và các nguồn vốn hợp pháp khác.
Điều 68. Nguyên tắc huy động vốn cho phát triển nhà ở
1. Hình thức huy động vốn phải phù hợp đối với từng loại nhà ở theo quy định của
Luật này. Các trường hợp huy động vốn không đúng hình thức và không đáp ứng đủ
các điều kiện đối với từng loại nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở thì
không có giá trị pháp lý.
2. Tổ chức, cá nhân huy động vốn phải có đủ điều kiện để huy động vốn theo quy
định của pháp luật về nhà ở.
3. Bảo đảm công khai, minh bạch; bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức,
cá nhân có vốn cho phát triển nhà ở.
4. Tổ chức, cá nhân phải sử dụng vốn đã huy động vào đúng mục đích phát triển
nhà ở đó, không được sử dụng vốn đã huy động cho dự án khác hoặc mục đích khác.
5. Vốn phục vụ cho phát triển nhà ở và thực hiện chính sách nhà ở xã hội phải
được quản lý theo quy định của Luật này, pháp luật có liên quan và theo thỏa
thuận của các bên.
6. Chính phủ quy định chi tiết việc huy động vốn, nội dung, điều kiện, hình thức
huy động vốn cho phát triển đối với từng loại nhà ở.
Điều 69. Vốn phục vụ cho phát triển nhà ở thương mại
1. Vốn thuộc sở hữu của chủ đầu tư.
2. Vốn huy động thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh,
liên doanh, liên kết của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.
3. Tiền mua, tiền thuê mua, tiền thuê, nhà ở trả trước theo hợp đồng mua bán,
cho thuê, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
4. Vốn vay từ tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính đang hoạt động tại Việt Nam.
Điều 70. Vốn để thực hiện chính sách nhà ở xã hội
1. Vốn của chủ đầu tư hoặc vốn huy động thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu
tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân.
2. Vốn của đối tượng thuộc diện được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội.
3. Vốn đầu tư của Nhà nước quy định tại khoản 1 Điều 53 của Luật này.
4. Vốn do Nhà nước hỗ trợ trực tiếp cho đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã
hội; vốn do Nhà nước cho vay ưu đãi thông qua Ngân hàng chính sách xã hội, tổ
chức tín dụng do Nhà nước chỉ định.
5. Vốn hỗ trợ từ các Quỹ và các nguồn hỗ trợ hợp pháp khác.
Điều 71. Vốn cho phát triển nhà ở công vụ
1. Vốn ngân sách nhà nước cấp bao gồm ngân sách trung ương và ngân sách địa
phương.
2. Các nguồn vốn khác theo quy định của pháp luật.
Điều 72. Vốn cho phát triển nhà ở để phục vụ tái định cư
1. Vốn của chủ đầu tư hoặc vốn huy động thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu
tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.
2. Vốn đầu tư của Nhà nước quy định tại khoản 3 Điều 36 của Luật này.
3. Vốn từ Quỹ phát triển đất.
4. Vốn từ tiền bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi thực hiện giải phóng mặt bằng
theo quy định của pháp luật.
5. Vốn huy động từ các nguồn hợp pháp khác.
Điều 73. Vốn cho phát triển nhà ở của hộ gia đình, cá nhân
1. Vốn của hộ gia đình, cá nhân.
2. Vốn hợp tác giữa các hộ gia đình, cá nhân; vốn hỗ trợ của dòng họ, cộng đồng
dân cư.
3. Vốn vay của tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính đang hoạt động tại Việt Nam.
4. Vốn hỗ trợ của Nhà nước đối với các trường hợp được hưởng chính sách hỗ trợ
về nhà ở xã hội quy định tại Điều 65 của Luật này.
5. Vốn hỗ trợ từ các nguồn hợp pháp khác.
Điều 74. Vay vốn ưu đãi thông qua Ngân hàng chính sách xã hội để phát triển nhà
ở xã hội
1. Nhà nước hỗ trợ cho vay vốn ưu đãi với lãi suất thấp và thời hạn cho vay dài
hạn thông qua việc cấp vốn từ ngân sách cho Ngân hàng chính sách xã hội để thực
hiện các chương trình mục tiêu về nhà ở và xây dựng nhà ở xã hội.
2. Ngân hàng chính sách xã hội được thực hiện huy động tiền gửi tiết kiệm của hộ
gia đình, cá nhân trong nước có nhu cầu mua, thuê mua nhà ở xã hội để cho các
đối tượng này vay với lãi suất ưu đãi và thời hạn vay dài hạn sau một thời gian
gửi tiết kiệm nhất định.
3. Ngân hàng chính sách xã hội phải lập khoản mục riêng để quản lý và sử dụng
nguồn vốn theo đúng mục đích quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này.
4. Bộ Xây dựng, Bộ Lao động - Thương binh và Xã hội có trách nhiệm tham gia quản
lý nguồn vốn và quản lý việc sử dụng nguồn vốn quy định tại khoản 1 và khoản 2
Điều này.
5. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.
Chương VI
QUẢN LÝ, SỬ DỤNG NHÀ Ở
Mục 1: QUY ĐỊNH CHUNG VỀ QUẢN LÝ, SỬ DỤNG NHÀ Ở
Điều 75. Nội dung quản lý, sử dụng nhà ở
1. Lập, lưu trữ và quản lý hồ sơ về nhà ở.
2. Bảo hiểm nhà ở.
3. Quản lý, sử dụng nhà ở có giá trị nghệ thuật, văn hóa, lịch sử.
4. Quản lý, sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.
5. Bảo hành, bảo trì, cải tạo, phá dỡ nhà ở.
Điều 76. Lập hồ sơ về nhà ở
1. Chủ sở hữu nhà ở hoặc người đang sử dụng nhà ở nếu chưa xác định được chủ sở
hữu, tổ chức được giao quản lý nhà ở thuộc sở hữu nhà nước có trách nhiệm lập và
lưu trữ hồ sơ nhà ở theo quy định tại khoản 2 Điều này và Điều 77 của Luật này.
2. Hồ sơ nhà ở được quy định như sau:
a) Đối với nhà ở tại đô thị và nông thôn được tạo lập trước ngày 01 tháng 7 năm
2006 thì phải có giấy tờ chứng minh việc tạo lập hợp pháp nhà ở hoặc có bản kê
khai thông tin về nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở;
b) Đối với nhà ở tại đô thị được tạo lập kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2006 thì hồ
sơ nhà ở bao gồm giấy tờ chứng minh việc tạo lập hợp pháp nhà ở; giấy tờ xác
định đơn vị tư vấn, đơn vị thi công, bản vẽ thiết kế, bản vẽ sơ đồ nhà ở, đất ở,
hồ sơ hoàn công theo quy định của pháp luật về xây dựng (nếu có);
c) Đối với nhà ở tại nông thôn được tạo lập kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2006 thì
hồ sơ nhà ở bao gồm giấy tờ chứng minh việc tạo lập hợp pháp nhà ở và bản vẽ
thiết kế, bản vẽ sơ đồ nhà ở, đất ở (nếu có);
d) Đối với trường hợp xây dựng nhà ở theo dự án thì hồ sơ nhà ở bao gồm hồ sơ dự
án đầu tư xây dựng nhà ở và hồ sơ hoàn công theo quy định của pháp luật.
Điều 77. Lưu trữ và quản lý hồ sơ nhà ở
1. Tổ chức, cá nhân lưu trữ hồ sơ về nhà ở được quy định như sau:
a) Chủ sở hữu nhà ở hoặc người đang sử dụng nhà ở nếu chưa xác định được chủ sở
hữu, tổ chức được giao quản lý nhà ở thuộc sở hữu nhà nước có trách nhiệm lưu
trữ hồ sơ nhà ở;
b) Cơ quan quản lý nhà ở cấp huyện có trách nhiệm lưu trữ hồ sơ nhà ở của hộ gia
đình, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài trên địa bàn;
c) Cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm lưu trữ hồ sơ nhà ở của tổ chức
trong nước, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài và dự án đầu tư xây dựng nhà
ở trên địa bàn.
2. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận phải có
trách nhiệm cung cấp thông tin về nhà ở quy định tại khoản 2 Điều 76 của Luật
này cho cơ quan quản lý nhà ở cùng cấp để thiết lập hồ sơ nhà ở.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm quy định việc phối hợp cung cấp thông
tin về nhà ở giữa cơ quan có thẩm quyền làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận và cơ
quan quản lý nhà ở tại địa phương để bảo đảm thống nhất về các thông tin nhà ở,
đất ở ghi trong hồ sơ nhà ở.
Điều 78. Bảo hiểm nhà ở
1. Nhà nước khuyến khích các chủ sở hữu mua bảo hiểm nhà ở. Đối với nhà ở thuộc
danh mục cơ sở có nguy hiểm về cháy, nổ theo quy định của pháp luật về phòng
cháy, chữa cháy thì chủ sở hữu nhà ở này phải mua bảo hiểm cháy, nổ bắt buộc.
2. Hình thức, mức đóng bảo hiểm và thời hạn bảo hiểm nhà ở được thực hiện theo
quy định của pháp luật về kinh doanh bảo hiểm và pháp luật về phòng cháy, chữa
cháy.
Điều 79. Quản lý, sử dụng nhà ở có giá trị nghệ thuật, văn hóa, lịch sử
1. Nhà ở có giá trị nghệ thuật, văn hóa, lịch sử bao gồm cả nhà biệt thự cũ
không phân biệt hình thức sở hữu được xác định như sau:
a) Nhà ở được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xếp hạng là di tích lịch sử văn hóa
cấp quốc gia hoặc cấp tỉnh;
b) Nhà ở không thuộc diện quy định tại điểm a khoản này nhưng thuộc danh mục
được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt theo đề nghị của cơ quan có thẩm quyền
quy định tại khoản 2 Điều này.
2. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh lập hội đồng bao gồm đại diện các cơ quan về kiến
trúc, xây dựng, văn hóa cấp tỉnh, hội nghề nghiệp và nhà khoa học có liên quan
để xác định tiêu chí và danh mục công trình nhà ở có giá trị nghệ thuật, văn
hóa, lịch sử trên địa bàn để phê duyệt.
3. Việc quản lý, sử dụng nhà ở quy định tại khoản 1 Điều này phải thực hiện theo
quy định của Luật này và pháp luật về di sản văn hóa; trường hợp nhà ở thuộc sở
hữu nhà nước thì còn phải thực hiện theo quy định tại Mục 2 Chương này.
4. Kinh phí để thực hiện quản lý, bảo tồn, bảo trì, cải tạo các nhà ở thuộc diện
quy định tại điểm a khoản 1 Điều này và nhà ở thuộc sở hữu nhà nước do ngân sách
nhà nước cấp.
Đối với nhà ở thuộc diện quy định tại điểm b khoản 1 Điều này, trừ nhà ở thuộc
sở hữu nhà nước thì tùy vào điều kiện cụ thể của địa phương, Ủy ban nhân dân cấp
tỉnh quyết định hỗ trợ một phần hoặc toàn bộ kinh phí để chủ sở hữu thực hiện
quản lý, bảo tồn, bảo trì, cải tạo nhà ở này.
Mục 2: QUẢN LÝ, SỬ DỤNG NHÀ Ở THUỘC SỞ HỮU NHÀ NƯỚC
Điều 80. Các loại nhà ở thuộc sở hữu nhà nước
1. Nhà ở công vụ do Nhà nước đầu tư xây dựng hoặc mua bằng nguồn vốn ngân sách
nhà nước hoặc được xác lập thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật.
2. Nhà ở để phục vụ tái định cư do Nhà nước đầu tư bằng nguồn vốn hoặc hình thức
quy định tại khoản 3 Điều 36 của Luật này.
3. Nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư bằng nguồn vốn hoặc hình thức quy định tại
khoản 1 Điều 53 của Luật này.
4. Nhà ở cũ được đầu tư xây dựng bằng vốn ngân sách nhà nước hoặc có nguồn gốc
từ vốn ngân sách nhà nước hoặc được xác lập thuộc sở hữu nhà nước và đang cho hộ
gia đình, cá nhân thuê theo quy định của pháp luật về nhà ở.
Điều 81. Quản lý, sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước
1. Nhà ở thuộc sở hữu nhà nước phải được sử dụng đúng mục đích, có hiệu quả,
tránh thất thoát, lãng phí; việc bán, cho thuê, cho thuê mua, thu hồi nhà ở và
quản lý, sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước phải thực hiện theo đúng quy định
của Luật này.
2. Cơ quan sau đây là đại diện chủ sở hữu và có trách nhiệm quản lý nhà ở thuộc
sở hữu nhà nước:
a) Bộ Xây dựng quản lý nhà ở công vụ, nhà ở xã hội được đầu tư bằng nguồn vốn
trung ương; Bộ Quốc phòng, Bộ Công an quản lý nhà ở do Bộ Quốc phòng, Bộ Công an
đầu tư;
b) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quản lý nhà ở được đầu tư bằng nguồn vốn của địa
phương và nhà ở được giao quản lý trên địa bàn.
3. Hoạt động quản lý vận hành nhà ở thuộc sở hữu nhà nước do doanh nghiệp hoặc
hợp tác xã có chức năng quản lý vận hành nhà ở thực hiện và được hưởng các cơ
chế ưu đãi như đối với dịch vụ công ích. Việc lựa chọn đơn vị quản lý vận hành
nhà ở thuộc sở hữu nhà nước do cơ quan có thẩm quyền quy định tại khoản 2 Điều
này quyết định.
4. Đối với nhà ở công vụ thì chỉ được sử dụng để cho thuê, đối với nhà ở xã hội
thì được xây dựng để cho thuê, cho thuê mua; trường hợp không còn nhu cầu sử
dụng hoặc phải di dời đến địa điểm khác mà không thuộc diện phải phá dỡ hoặc cần
tái đầu tư xây dựng nhà ở xã hội khác thì Bộ Xây dựng chịu trách nhiệm thẩm định
để báo cáo Thủ tướng Chính phủ quyết định việc chuyển đổi công năng sử dụng và
thực hiện quản lý cho thuê hoặc bán theo quy định tại Luật này.
5. Người thuê nhà ở công vụ khi không còn đủ điều kiện được thuê nhà ở hoặc
chuyển đi nơi khác hoặc có hành vi vi phạm các quy định về quản lý, sử dụng nhà
ở mà thuộc diện bị thu hồi thì phải trả lại nhà ở công vụ cho Nhà nước.
Người trả lại nhà ở công vụ nếu không thuộc diện bị thu hồi nhà ở do có hành vi
vi phạm quy định tại các điểm a, e và h khoản 1 Điều 84 của Luật này và chưa có
nhà ở tại nơi sinh sống sau khi trả lại nhà công vụ thì cơ quan, tổ chức đang
trực tiếp quản lý, sử dụng người này có trách nhiệm phối hợp với Ủy ban nhân dân
cấp tỉnh nơi người đó sinh sống căn cứ vào tình hình cụ thể để giải quyết cho
thuê, cho thuê mua, mua nhà ở xã hội hoặc giao đất ở để họ xây dựng nhà ở.
6. Chính phủ quy định chi tiết việc cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở, việc
miễn, giảm tiền thuê nhà ở và việc quản lý, sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.
Điều 82. Đối tượng, điều kiện được thuê, thuê mua, mua nhà ở thuộc sở hữu nhà
nước
1. Đối tượng được thuê, thuê mua, mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước được quy định
như sau:
a) Đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 32 và khoản 9 Điều 49 của Luật này chỉ
được thuê nhà ở;
b) Đối tượng quy định tại các khoản 1, 4, 5, 6, 7, 8 và 10 Điều 49 của Luật này
được xem xét giải quyết cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội;
c) Đối tượng quy định tại khoản 10 Điều 49 của Luật này nếu chưa được thuê, thuê
mua, mua nhà ở xã hội thì được giải quyết thuê, thuê mua, mua nhà ở để phục vụ
tái định cư;
d) Đối tượng đang thực tế sử dụng nhà ở cũ quy định tại khoản 4 Điều 80 của Luật
này được giải quyết cho thuê hoặc mua nhà ở đó.
2. Điều kiện được thuê, thuê mua, mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước được quy định
như sau:
a) Đối tượng được thuê nhà ở công vụ phải đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 2
Điều 32 của Luật này;
b) Đối tượng được thuê, thuê mua nhà ở xã hội phải đáp ứng điều kiện quy định
tại khoản 1 Điều 51 của Luật này; nếu là đối tượng quy định tại khoản 10 Điều 49
của Luật này thì còn phải thuộc diện chưa được bố trí nhà ở, đất ở tái định cư;
c) Đối tượng được thuê, thuê mua, mua nhà ở để phục vụ tái định cư phải thuộc
diện bị thu hồi đất, giải tỏa nhà ở theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm
quyền và chưa được thuê, thuê mua, mua nhà ở xã hội;
d) Đối tượng được thuê hoặc mua nhà ở cũ phải đang thực tế sử dụng nhà ở đó và
có nhu cầu thuê hoặc mua nhà ở này.
Điều 83. Cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước
1. Việc cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước phải bảo đảm
công khai, minh bạch; ngoài yêu cầu phải tuân thủ quy định tại Điều 82, Điều 84
và các quy định về giao dịch mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở tại Chương
VIII của Luật này thì còn phải thực hiện các quy định sau đây:
a) Trường hợp thuê nhà ở công vụ thì phải thực hiện quy định tại Điều 33 của
Luật này;
b) Trường hợp cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở để phục vụ tái định cư thì phải
thực hiện quy định tại Điều 35 và Điều 41 của Luật này;
c) Trường hợp cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội thì phải thực hiện quy
định tại Điều 62 và Điều 63 của Luật này;
d) Trường hợp cho thuê, bán nhà ở cũ thì nhà ở đó phải không có khiếu kiện,
tranh chấp về quyền sử dụng và thuộc diện được cho thuê hoặc được bán theo quy
định của pháp luật về nhà ở.
2. Hợp đồng cho thuê, thuê mua, mua bán nhà ở phải có các nội dung theo quy định
tại Điều 121 của Luật này. Việc ký kết hợp đồng được quy định như sau:
a) Trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở xã hội hoặc mua bán nhà ở cũ thì hợp đồng
được ký giữa bên mua, bên thuê mua với cơ quan quản lý nhà ở;
b) Trường hợp thuê, thuê mua, mua bán nhà ở để phục vụ tái định cư thì hợp đồng
được ký giữa người được tái định cư với đơn vị được giao bố trí tái định cư;
c) Trường hợp thuê nhà ở bao gồm thuê nhà ở cũ, thuê nhà ở công vụ, thuê nhà ở
xã hội thì hợp đồng được ký giữa bên thuê với cơ quan quản lý nhà ở hoặc đơn vị
được giao quản lý vận hành nhà ở đó.
Điều 84. Thu hồi nhà ở thuộc sở hữu nhà nước
1. Việc thu hồi nhà ở thuộc sở hữu nhà nước được thực hiện khi có một trong các
trường hợp sau đây:
a) Bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng
hoặc không đủ điều kiện theo quy định của Luật này;
b) Hết thời hạn thuê theo hợp đồng mà bên thuê không còn nhu cầu thuê tiếp hoặc
khi hai bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng thuê, thuê mua nhà ở;
c) Bên thuê, bên thuê mua trả lại nhà ở đang thuê, thuê mua;
d) Bên thuê không còn đủ điều kiện được thuê nhà ở theo quy định của Luật này;
đ) Bên thuê chết hoặc có tuyên bố mất tích của Tòa án mà không có ai đang cùng
sinh sống; trường hợp thuê nhà ở công vụ thì khi người được thuê nhà ở công vụ
chết hoặc có tuyên bố mất tích của Tòa án;
e) Bên thuê, thuê mua nhà ở không nộp tiền thuê nhà ở từ 03 tháng trở lên mà
không có lý do chính đáng;
g) Nhà ở cho thuê, cho thuê mua thuộc diện phải phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại
theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
h) Bên thuê, bên thuê mua sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận
trong hợp đồng thuê nhà ở hoặc tự ý chuyển đổi, bán, cho thuê lại, cho mượn nhà
ở hoặc tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê, thuê mua.
2. Người đang thuê, thuê mua nhà ở thuộc diện bị thu hồi theo quy định tại khoản
1 Điều này phải bàn giao lại nhà ở cho đơn vị được giao quản lý nhà ở; trường
hợp không bàn giao lại nhà ở thì cơ quan đại diện chủ sở hữu nhà ở quyết định
cưỡng chế thu hồi; Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm tổ chức cưỡng chế thu
hồi nhà ở này trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày ban hành quyết định cưỡng chế
thu hồi.
Mục 3: BẢO HÀNH, BẢO TRÌ, CẢI TẠO NHÀ Ở
Điều 85. Bảo hành nhà ở
1. Tổ chức, cá nhân thi công xây dựng nhà ở phải bảo hành nhà ở theo quy định
của pháp luật về xây dựng; tổ chức, cá nhân cung ứng thiết bị nhà ở phải bảo
hành thiết bị theo thời hạn do nhà sản xuất quy định.
Trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê mua thì bên bán, bên cho thuê
mua nhà ở có trách nhiệm bảo hành nhà ở theo quy định tại khoản 2 và khoản 3
Điều này. Bên bán, bên cho thuê mua nhà ở có quyền yêu cầu tổ chức, cá nhân thi
công xây dựng, cung ứng thiết bị thực hiện trách nhiệm bảo hành theo quy định
của pháp luật.
2. Nhà ở được bảo hành kể từ khi hoàn thành việc xây dựng và nghiệm thu đưa vào
sử dụng với thời hạn như sau:
a) Đối với nhà chung cư thì tối thiểu là 60 tháng;
b) Đối với nhà ở riêng lẻ thì tối thiểu là 24 tháng.
3. Nội dung bảo hành nhà ở bao gồm sửa chữa, khắc phục các hư hỏng khung, cột,
dầm, sàn, tường, trần, mái, sân thượng, cầu thang bộ, các phần ốp, lát, trát, hệ
thống cung cấp chất đốt, hệ thống cấp điện sinh hoạt, cấp điện chiếu sáng, bể
nước và hệ thống cấp nước sinh hoạt, bể phốt và hệ thống thoát nước thải, chất
thải sinh hoạt, khắc phục các trường hợp nghiêng, lún, nứt, sụt nhà ở và các nội
dung khác theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở. Đối với các
thiết bị khác gắn với nhà ở thì bên bán, bên cho thuê mua nhà ở thực hiện bảo
hành sửa chữa, thay thế theo thời hạn quy định của nhà sản xuất.
Điều 86. Bảo trì nhà ở
1. Chủ sở hữu nhà ở có trách nhiệm thực hiện bảo trì nhà ở; trường hợp chưa xác
định được chủ sở hữu thì người đang quản lý, sử dụng có trách nhiệm bảo trì nhà
ở đó.
2. Việc bảo trì nhà ở phải được thực hiện theo quy định của Luật này và pháp
luật về xây dựng; đối với nhà ở quy định tại khoản 1 Điều 79 của Luật này thì
còn phải thực hiện theo quy định của pháp luật về kiến trúc, quy hoạch và pháp
luật về tu bổ, bảo quản, phục hồi di tích lịch sử, văn hóa.
3. Chủ sở hữu, đơn vị thực hiện bảo trì nhà ở phải bảo đảm an toàn cho người,
tài sản và bảo đảm vệ sinh, môi trường trong quá trình bảo trì nhà ở; trường hợp
bảo trì nhà ở thuộc sở hữu nhà nước thì còn phải thực hiện theo quy định tại
Điều 90 của Luật này.
Điều 87. Cải tạo nhà ở
1. Chủ sở hữu nhà ở được cải tạo nhà ở thuộc sở hữu của mình; người không phải
là chủ sở hữu nhà ở chỉ được cải tạo nhà ở nếu được chủ sở hữu đồng ý.
2. Việc cải tạo nhà ở phải thực hiện theo quy định của Luật này và pháp luật về
xây dựng; trường hợp pháp luật quy định phải lập dự án để cải tạo nhà ở thì phải
thực hiện theo dự án được phê duyệt. Đối với nhà ở thuộc sở hữu nhà nước thì
việc cải tạo nhà ở còn phải thực hiện theo quy định tại Điều 90 của Luật này.
3. Đối với nhà ở quy định tại khoản 1 Điều 79 của Luật này thì việc cải tạo còn
phải tuân theo quy định của pháp luật về quy hoạch, kiến trúc, quản lý di sản
văn hóa; trường hợp pháp luật có quy định phải được cơ quan có thẩm quyền chấp
thuận trước khi cải tạo thì chủ sở hữu, cơ quan quản lý nhà ở phải thực hiện
theo văn bản chấp thuận của cơ quan có thẩm quyền.
4. Đối với nhà biệt thự cũ thuộc danh mục quy định tại khoản 1 Điều 79 của Luật
này thì còn phải tuân thủ các quy định sau đây:
a) Không được làm thay đổi nguyên trạng ban đầu của nhà biệt thự;
b) Không được phá dỡ nếu chưa bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ theo kết luận
kiểm định của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh; trường hợp phải phá dỡ để xây dựng
lại thì phải theo đúng kiến trúc ban đầu, sử dụng đúng loại vật liệu, mật độ xây
dựng, số tầng và chiều cao của nhà biệt thự cũ;
c) Không được tạo thêm kết cấu để làm tăng diện tích hoặc cơi nới, chiếm dụng
không gian bên ngoài nhà biệt thự.
Điều 88. Quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở trong việc bảo trì, cải tạo nhà
ở
1. Chủ sở hữu nhà ở có các quyền sau đây trong việc bảo trì, cải tạo nhà ở:
a) Được tự thực hiện việc bảo trì, cải tạo hoặc thuê tổ chức, cá nhân thực hiện
bảo trì, cải tạo; trường hợp pháp luật quy định phải do đơn vị, cá nhân có năng
lực hành nghề xây dựng thực hiện thì phải thuê đơn vị, cá nhân có năng lực thực
hiện bảo trì, cải tạo;
b) Yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy phép xây dựng trong trường
hợp phải có Giấy phép xây dựng, tạo điều kiện cho việc bảo trì, cải tạo nhà ở
khi có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về xây dựng;
c) Thực hiện các quyền khác theo quy định của pháp luật.
2. Chủ sở hữu nhà ở có các nghĩa vụ sau đây trong việc bảo trì, cải tạo nhà ở:
a) Chấp hành quy định của pháp luật về bảo trì cải tạo nhà ở; tạo điều kiện cho
các chủ sở hữu nhà ở khác thực hiện việc bảo trì, cải tạo nhà ở của họ;
b) Bồi thường cho người khác trong trường hợp gây thiệt hại;
c) Thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của luật.
Điều 89. Bảo trì, cải tạo nhà ở đang cho thuê
1. Bên cho thuê nhà ở có quyền cải tạo nhà ở khi có sự đồng ý của bên thuê nhà
ở, trừ trường hợp khẩn cấp hoặc vì lý do bất khả kháng; bên thuê nhà ở có trách
nhiệm để bên cho thuê nhà ở thực hiện việc bảo trì, cải tạo nhà ở.
2. Bên cho thuê nhà ở được quyền điều chỉnh giá thuê hợp lý sau khi kết thúc
việc cải tạo nếu thời gian cho thuê còn lại từ một phần ba thời hạn của hợp đồng
thuê nhà trở xuống; trường hợp bên thuê nhà ở không đồng ý với việc điều chỉnh
giá thuê thì có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và được bồi thường
thiệt hại theo quy định của pháp luật.
3. Trường hợp bên thuê nhà ở phải chuyển chỗ ở để thực hiện việc bảo trì hoặc
cải tạo nhà ở thì các bên thỏa thuận về chỗ ở tạm và tiền thuê nhà ở trong thời
gian bảo trì, cải tạo; trường hợp bên thuê nhà ở tự lo chỗ ở và đã trả trước
tiền thuê nhà ở cho cả thời gian bảo trì hoặc cải tạo thì bên cho thuê nhà ở
phải thanh toán lại số tiền này cho bên thuê nhà ở. Thời gian bảo trì hoặc cải
tạo không tính vào thời hạn của hợp đồng thuê nhà ở. Bên thuê nhà ở được tiếp
tục thuê nhà ở sau khi kết thúc việc bảo trì, cải tạo nhà ở.
4. Bên thuê nhà ở có quyền yêu cầu bên cho thuê nhà ở bảo trì nhà ở, trừ trường
hợp nhà ở bị hư hỏng do bên thuê gây ra; trường hợp bên cho thuê không bảo trì
nhà ở thì bên thuê được quyền bảo trì nhưng phải thông báo bằng văn bản cho bên
cho thuê biết trước ít nhất 15 ngày. Văn bản thông báo phải ghi rõ mức độ bảo
trì và kinh phí thực hiện. Bên cho thuê nhà ở phải thanh toán kinh phí bảo trì
cho bên thuê nhà ở hoặc trừ dần vào tiền thuê nhà.
Điều 90. Bảo trì, cải tạo nhà ở thuộc sở hữu nhà nước
1. Việc bảo trì, cải tạo nhà ở phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê
duyệt và phải thực hiện theo quy định của Luật này và pháp luật về xây dựng.
2. Trường hợp cải tạo nhà ở đang cho thuê thì thực hiện theo quy định tại Điều
89 của Luật này; trường hợp có sự đồng ý bằng văn bản của cơ quan quản lý nhà ở
cho phép bên thuê nhà ở tự bỏ kinh phí để cải tạo thì phần nhà ở được cải tạo
vẫn thuộc sở hữu nhà nước, tổ chức được giao quản lý nhà ở đó có trách nhiệm
hoàn trả kinh phí cho bên thuê nhà ở hoặc trừ dần vào tiền thuê nhà ở.
Điều 91. Bảo trì, cải tạo nhà ở thuộc sở hữu chung
1. Các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung có quyền và trách nhiệm bảo trì, cải
tạo nhà ở thuộc sở hữu chung tương ứng với phần quyền sở hữu của mình; trường
hợp không xác định được phần quyền sở hữu của từng chủ sở hữu thuộc sở hữu chung
thì trách nhiệm bảo trì, cải tạo được chia đều cho các chủ sở hữu. Việc bảo trì,
cải tạo nhà ở thuộc sở hữu chung phải được các chủ sở hữu đồng ý.
2. Kinh phí bảo trì, cải tạo phần sở hữu chung được phân chia tương ứng với phần
quyền sở hữu của từng chủ sở hữu, trừ trường hợp các chủ sở hữu có thỏa thuận
khác. Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì việc đóng góp kinh phí bảo
trì phần sở hữu chung được thực hiện theo quy định tại Điều 108 của Luật này.
Mục 4: PHÁ DỠ NHÀ Ở
Điều 92. Các trường hợp nhà ở phải phá dỡ
1. Nhà ở bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho người sử
dụng đã có kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi
có nhà ở hoặc trong tình trạng khẩn cấp, phòng chống thiên tai.
2. Nhà ở thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 110 của Luật này.
3. Nhà ở thuộc diện phải giải tỏa để thu hồi đất theo quyết định của cơ quan nhà
nước có thẩm quyền.
4. Nhà ở xây dựng trong khu vực cấm xây dựng hoặc xây dựng trên đất không phải
là đất ở theo quy hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
5. Nhà ở thuộc diện phải phá dỡ theo quy định của pháp luật về xây dựng.
Điều 93. Trách nhiệm phá dỡ nhà ở
1. Chủ sở hữu nhà ở hoặc người đang quản lý, sử dụng nhà ở có trách nhiệm phá dỡ
nhà ở; trường hợp phải giải tỏa nhà ở để xây dựng lại nhà ở mới hoặc công trình
khác thì chủ đầu tư công trình có trách nhiệm phá dỡ nhà ở.
2. Chủ sở hữu nhà ở tự thực hiện việc phá dỡ nhà ở nếu có đủ năng lực theo quy
định của pháp luật về xây dựng hoặc thuê tổ chức, cá nhân có năng lực về xây
dựng phá dỡ.
3. Trường hợp phá dỡ nhà chung cư để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mới thì
còn phải thực hiện theo quy định tại Mục 2 Chương VII của Luật này.
4. Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân
cấp xã) có trách nhiệm theo dõi, đôn đốc việc phá dỡ nhà ở trên địa bàn.
Điều 94. Yêu cầu khi phá dỡ nhà ở
1. Phải di chuyển người và tài sản ra khỏi khu vực phá dỡ.
2. Phải có biển báo và giải pháp cách ly với khu vực xung quanh.
3. Bảo đảm an toàn cho người, tài sản, công trình xung quanh, công trình hạ tầng
kỹ thuật thuộc diện không bị phá dỡ và bảo đảm vệ sinh, môi trường theo quy định
của pháp luật.
4. Không được thực hiện việc phá dỡ nhà ở nằm trong khu dân cư trong khoảng thời
gian từ 12 giờ đến 13 giờ và từ 22 giờ đến 05 giờ, trừ trường hợp khẩn cấp.
Điều 95. Cưỡng chế phá dỡ nhà ở
1. Trường hợp nhà ở phải phá dỡ theo quy định tại Điều 92 của Luật này mà chủ sở
hữu nhà ở, chủ đầu tư công trình hoặc người đang quản lý, sử dụng không tự
nguyện thực hiện việc phá dỡ nhà ở thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định
tại khoản 2 Điều này ban hành quyết định cưỡng chế phá dỡ nhà ở.
2. Thẩm quyền ban hành quyết định cưỡng chế phá dỡ nhà ở được quy định như sau:
a) Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện ban hành quyết định cưỡng chế đối với
trường hợp phá dỡ nhà ở để thu hồi đất quy định tại khoản 3 Điều 92 của Luật
này, phá dỡ nhà ở riêng lẻ quy định tại các khoản 1, 4 và 5 Điều 92 của Luật
này;
b) Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành quyết định cưỡng chế đối với
trường hợp phá dỡ nhà chung cư quy định tại các khoản 1, 2, 4 và 5 Điều 92 của
Luật này.
3. Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm tổ chức cưỡng chế phá dỡ nhà ở theo
quyết định cưỡng chế phá dỡ nhà ở quy định tại khoản 2 Điều này.
4. Kinh phí cưỡng chế phá dỡ nhà ở được quy định như sau:
a) Chủ sở hữu nhà ở hoặc người đang quản lý, sử dụng nhà ở hoặc chủ đầu tư công
trình phải chịu chi phí cưỡng chế phá dỡ và các chi phí có liên quan đến việc
phá dỡ;
b) Trường hợp chủ sở hữu nhà ở, người đang quản lý, sử dụng nhà ở, chủ đầu tư
công trình không chi trả thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền ra quyết định cưỡng
chế áp dụng biện pháp cưỡng chế tài sản để bảo đảm kinh phí cho việc phá dỡ.
Điều 96. Chỗ ở của chủ sở hữu khi nhà ở bị phá dỡ
1. Chủ sở hữu nhà ở phải tự lo chỗ ở khi nhà ở bị phá dỡ.
2. Trường hợp phá dỡ nhà ở thuộc diện bị thu hồi đất thì chỗ ở của chủ sở hữu
được giải quyết theo chính sách về nhà ở tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
theo quy định của Luật này và pháp luật về đất đai.
3. Trường hợp phá dỡ nhà chung cư để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mới thì
chỗ ở của chủ sở hữu có nhà chung cư bị phá dỡ được giải quyết theo quy định tại
Điều 116 của Luật này.
Điều 97. Phá dỡ nhà ở đang cho thuê
1. Bên cho thuê nhà ở phải thông báo việc phá dỡ bằng văn bản cho bên thuê biết
ít nhất là 90 ngày trước khi thực hiện phá dỡ, trừ trường hợp khẩn cấp hoặc phá
dỡ theo quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
2. Trường hợp phá dỡ để xây dựng lại nhà ở mà thời hạn thuê vẫn còn thì bên cho
thuê có trách nhiệm bố trí cho bên thuê chỗ ở khác trong thời gian phá dỡ và xây
dựng lại nhà ở, trừ trường hợp bên thuê thỏa thuận tự lo chỗ ở. Sau khi xây dựng
xong nhà ở, bên thuê được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng, trừ trường hợp bên
thuê không có nhu cầu tiếp tục thuê nhà ở đó; trường hợp bên thuê tự lo chỗ ở
thì không phải trả tiền thuê nhà ở trong thời gian phá dỡ và xây dựng lại, thời
gian phá dỡ và xây dựng lại không tính vào thời hạn của hợp đồng thuê nhà ở.
Chương VII
QUẢN LÝ, SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ
Mục 1: QUẢN LÝ, SỬ DỤNG, BẢO TRÌ NHÀ CHUNG CƯ
Điều 98. Phân hạng nhà chung cư
1. Nhà chung cư được phân thành nhiều hạng khác nhau để xác định giá trị của nhà
chung cư khi thực hiện quản lý hoặc giao dịch trên thị trường.
2. Bộ trưởng Bộ Xây dựng quy định việc phân hạng và công nhận phân hạng nhà
chung cư.
Điều 99. Thời hạn sử dụng nhà chung cư
1. Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định căn cứ vào cấp công trình xây
dựng và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có
nhà chung cư theo quy định tại khoản 2 Điều này. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh bố trí
kinh phí để thực hiện kiểm định chất lượng nhà ở.
2. Khi nhà chung cư hết niên hạn sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng
hoặc bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho người sử dụng
thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải tổ chức kiểm định chất lượng công trình
nhà chung cư này để xử lý theo quy định sau đây:
a) Trường hợp nhà chung cư còn bảo đảm chất lượng và an toàn cho người sử dụng
thì chủ sở hữu được tiếp tục sử dụng theo thời hạn ghi trong kết luận kiểm định,
trừ trường hợp quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 110 của Luật này;
b) Trường hợp nhà chung cư bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không còn bảo đảm
an toàn cho người sử dụng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải ban hành kết
luận kiểm định chất lượng và báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để thông báo bằng
văn bản cho chủ sở hữu nhà ở; nội dung văn bản thông báo phải được công bố công
khai trên Cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân và cơ quan quản lý nhà ở
cấp tỉnh, trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương.
Chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung
cư mới hoặc bàn giao cho cơ quan có thẩm quyền để phá dỡ và xây dựng công trình
khác theo quy định tại khoản 3 Điều này.
3. Việc xử lý nhà chung cư và quyền sử dụng đất có nhà chung cư thuộc diện quy
định tại điểm b khoản 2 Điều này được quy định như sau:
a) Trường hợp khu đất có nhà chung cư vẫn phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở
thì chủ sở hữu được cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mới theo quy định tại Mục
2 Chương này;
b) Trường hợp khu đất có nhà chung cư không còn phù hợp với quy hoạch xây dựng
nhà ở thì chủ sở hữu nhà chung cư phải bàn giao lại nhà chung cư này cho cơ quan
có thẩm quyền để phá dỡ và xây dựng công trình khác theo quy hoạch được duyệt;
c) Trường hợp chủ sở hữu nhà chung cư không chấp hành việc phá dỡ hoặc không bàn
giao nhà ở thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cưỡng chế phá dỡ
hoặc cưỡng chế di chuyển để bàn giao nhà ở;
d) Việc giải quyết chỗ ở cho các chủ sở hữu có nhà chung cư bị phá dỡ được thực
hiện theo quy định tại Điều 116 của Luật này.
Trường hợp phá dỡ để xây dựng lại nhà chung cư thì các chủ sở hữu được tiếp tục
thực hiện quyền sử dụng đất có nhà chung cư đó; trường hợp phá dỡ để xây dựng
công trình khác thì việc xử lý quyền sử dụng đất có nhà chung cư này được thực
hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.
Điều 100. Phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung của nhà chung cư
1. Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm:
a) Phần diện tích bên trong căn hộ bao gồm cả diện tích ban công, lô gia gắn
liền với căn hộ đó;
b) Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng cho chủ
sở hữu nhà chung cư;
c) Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ hoặc gắn
liền với phần diện tích khác thuộc sở hữu riêng.
2. Phần sở hữu chung của nhà chung cư bao gồm:
a) Phần diện tích còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu
riêng quy định tại khoản 1 Điều này; nhà sinh hoạt cộng đồng của nhà chung cư;
b) Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung
trong nhà chung cư bao gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường
phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy,
đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, hệ thống cấp điện, cấp nước, cấp
ga, hệ thống thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt,
thu lôi, cứu hỏa và các phần khác không thuộc phần sở hữu riêng của chủ sở hữu
nhà chung cư;
c) Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó,
trừ hệ thống hạ tầng kỹ thuật sử dụng vào mục đích công cộng hoặc thuộc diện
phải bàn giao cho Nhà nước hoặc giao cho chủ đầu tư quản lý theo nội dung dự án
đã được phê duyệt;
d) Các công trình công cộng trong khu vực nhà chung cư nhưng không thuộc diện
đầu tư xây dựng để kinh doanh hoặc phải bàn giao cho Nhà nước theo nội dung dự
án đã được duyệt bao gồm sân chung, vườn hoa, công viên và các công trình khác
được xác định trong nội dung của dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phê duyệt.
Điều 101. Chỗ để xe và việc xác định diện tích sử dụng căn hộ, diện tích khác
trong nhà chung cư
1. Chỗ để xe phục vụ cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư bao gồm xe ô
tô, xe động cơ hai bánh, xe động cơ ba bánh, xe đạp và xe cho người khuyết tật
thì chủ đầu tư phải xây dựng theo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, thiết kế được
phê duyệt và phải được sử dụng đúng mục đích. Việc xác định quyền sở hữu, quyền
sử dụng đối với chỗ để xe được quy định như sau:
a) Đối với chỗ để xe đạp, xe dùng cho người khuyết tật, xe động cơ hai bánh, xe
động cơ ba bánh cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thì thuộc quyền
sở hữu chung, sử dụng chung của các chủ sở hữu nhà chung cư;
b) Đối với chỗ để xe ô tô dành cho các chủ sở hữu nhà chung cư thì người mua,
thuê mua căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư quyết định mua hoặc thuê;
trường hợp không mua hoặc không thuê thì chỗ để xe ô tô này thuộc quyền quản lý
của chủ đầu tư và chủ đầu tư không được tính vào giá bán, giá thuê mua chi phí
đầu tư xây dựng chỗ để xe này. Việc bố trí chỗ để xe ô tô của khu nhà chung cư
phải bảo đảm nguyên tắc ưu tiên cho các chủ sở hữu nhà chung cư trước sau đó mới
dành chỗ để xe công cộng.
2. Diện tích sử dụng căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư thuộc sở
hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư được tính theo kích thước thông thủy bao
gồm cả phần diện tích tường ngăn các phòng bên trong căn hộ, diện tích ban công,
lô gia (nếu có) và không tính diện tích tường bao ngôi nhà, tường phân chia các
căn hộ, diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ. Khi tính diện
tích ban công thì tính toàn bộ diện tích sàn; trường hợp ban công có phần diện
tích tường chung thì tính từ mép trong của tường chung.
Điều 102. Hội nghị nhà chung cư
1. Hội nghị nhà chung cư là hội nghị của các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung
cư nếu chủ sở hữu nhà chung cư không tham dự.
2. Hội nghị nhà chung cư được tổ chức họp để quyết định các nội dung quy định
tại khoản 3 hoặc khoản 4 Điều này khi có đủ điều kiện theo Quy chế quản lý, sử
dụng nhà chung cư do Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành.
3. Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì Hội nghị nhà chung cư được tổ
chức họp để quyết định các vấn đề sau đây:
a) Đề cử, bầu, bãi miễn các thành viên Ban quản trị nhà chung cư; thông qua, bổ
sung, sửa đổi Bản nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư;
b) Thông qua, bổ sung, sửa đổi Quy chế hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư;
quyết định mức phụ cấp trách nhiệm của các thành viên Ban quản trị và các chi
phí hợp lý khác phục vụ hoạt động của Ban quản trị;
c) Thông qua mức giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư theo quy định tại
Điều 106 của Luật này và việc sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà
chung cư;
d) Quyết định lựa chọn đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư trong trường hợp chủ
đầu tư không có chức năng, năng lực quản lý vận hành nhà chung cư hoặc có chức
năng, năng lực quản lý vận hành nhưng không tham gia quản lý vận hành hoặc tham
gia quản lý vận hành nhưng không đáp ứng được các yêu cầu như đã thỏa thuận
trong hợp đồng cung cấp dịch vụ ký với Ban quản trị nhà chung cư;
đ) Thông qua báo cáo về hoạt động quản lý vận hành, hoạt động bảo trì phần sở
hữu chung của nhà chung cư;
e) Quyết định các nội dung khác có liên quan đến việc quản lý, sử dụng nhà chung
cư.
4. Đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu thì Hội nghị nhà chung cư được tổ chức
họp để quyết định các vấn đề quy định tại các điểm a, b và e khoản 3 Điều này.
5. Mọi quyết định của Hội nghị nhà chung cư về các vấn đề quy định tại khoản 3
Điều này được thông qua theo nguyên tắc đa số bằng hình thức biểu quyết hoặc bỏ
phiếu, được lập thành biên bản có chữ ký của các thành viên chủ trì cuộc họp và
thư ký cuộc họp Hội nghị nhà chung cư.
Điều 103. Ban quản trị nhà chung cư
1. Đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu hoặc nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu
nhưng có dưới 20 căn hộ thì chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thống nhất
quyết định việc thành lập Ban quản trị nhà chung cư hoặc không thành lập Ban
quản trị nhà chung cư; trường hợp thành lập Ban quản trị nhà chung cư được thực
hiện như sau:
a) Đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu, thành phần Ban quản trị bao gồm đại
diện chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư;
b) Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu, thành phần Ban quản trị nhà chung
cư thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều này.
2. Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu mà có từ 20 căn hộ trở lên phải
thành lập Ban quản trị nhà chung cư. Thành phần Ban quản trị nhà chung cư gồm
đại diện các chủ sở hữu nhà chung cư, đại diện chủ đầu tư (nếu có); trường hợp
người sử dụng nhà chung cư tham gia Hội nghị nhà chung cư thì thành phần Ban
quản trị nhà chung cư có thể gồm cả người sử dụng.
3. Ban quản trị nhà chung cư có một chủ sở hữu được tổ chức theo mô hình tự
quản. Ban quản trị nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được tổ chức và hoạt động
theo mô hình Hội đồng quản trị của công ty cổ phần hoặc mô hình Ban chủ nhiệm
của hợp tác xã, có tư cách pháp nhân, có con dấu và thực hiện các quyền, trách
nhiệm quy định tại khoản 1 Điều 104 của Luật này.
Khi bầu, bãi miễn thành viên Ban quản trị nhà chung cư, các chủ sở hữu, người sử
dụng nhà chung cư không phải thành lập công ty cổ phần hoặc thành lập hợp tác
xã; việc bầu, bãi miễn thành viên Ban quản trị được thực hiện thông qua Hội nghị
nhà chung cư theo Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư do Bộ trưởng Bộ Xây dựng
ban hành.
Điều 104. Quyền và trách nhiệm của Ban quản trị nhà chung cư
1. Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì Ban quản trị nhà chung cư có
quyền và trách nhiệm sau đây:
a) Đôn đốc, nhắc nhở các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư trong việc thực
hiện nội quy, quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư;
b) Quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy
định của Luật này và quyết định của Hội nghị nhà chung cư; báo cáo Hội nghị nhà
chung cư việc thu, chi khoản kinh phí này;
c) Đề nghị Hội nghị nhà chung cư thông qua mức giá dịch vụ quản lý vận hành nhà
chung cư;
d) Ký hợp đồng cung cấp dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư với chủ đầu tư
hoặc đơn vị có chức năng, năng lực quản lý vận hành nhà chung cư sau khi đã được
Hội nghị nhà chung cư lựa chọn theo quy định tại điểm d khoản 3 Điều 102 của
Luật này.
Trường hợp nhà chung cư không yêu cầu phải có đơn vị quản lý vận hành theo quy
định tại điểm b khoản 1 Điều 105 của Luật này và được Hội nghị nhà chung cư giao
cho Ban quản trị thực hiện quản lý vận hành thì Ban quản trị nhà chung cư thực
hiện việc thu, chi kinh phí quản lý vận hành theo quyết định của Hội nghị nhà
chung cư;
đ) Ký kết hợp đồng với đơn vị có năng lực bảo trì nhà ở theo quy định của pháp
luật về xây dựng để bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư và giám sát hoạt
động bảo trì. Việc bảo trì phần sở hữu chung có thể do đơn vị đang quản lý vận
hành nhà chung cư hoặc đơn vị khác có năng lực bảo trì theo quy định của pháp
luật về xây dựng thực hiện;
e) Thu thập, tổng hợp ý kiến, kiến nghị của người sử dụng nhà chung cư về việc
quản lý, sử dụng và cung cấp các dịch vụ nhà chung cư để phối hợp với cơ quan
chức năng, tổ chức, cá nhân có liên quan xem xét, giải quyết;
g) Phối hợp với chính quyền địa phương, tổ dân phố trong việc xây dựng nếp sống
văn minh, giữ gìn trật tự, an toàn xã hội trong nhà chung cư;
h) Thực hiện đúng quy chế hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư đã được Hội
nghị nhà chung cư thông qua, không được tự bãi miễn hoặc bổ sung thành viên Ban
quản trị nhà chung cư;
i) Được hưởng thù lao trách nhiệm và các chi phí hợp lý khác theo quyết định của
Hội nghị nhà chung cư;
k) Chịu trách nhiệm trước pháp luật, trước chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung
cư khi thực hiện quyền và trách nhiệm không đúng với quy định tại khoản này;
l) Thực hiện các công việc khác do Hội nghị nhà chung cư giao mà không trái với
quy định pháp luật.
2. Đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu thì Ban quản trị nhà chung cư thực
hiện quyền và trách nhiệm quy định tại các điểm a, e, g, h, i, k và l khoản 1
Điều này.
Điều 105. Quản lý vận hành nhà chung cư
1. Việc quản lý vận hành nhà chung cư được quy định như sau:
a) Đối với nhà chung cư có thang máy thì do đơn vị có chức năng, năng lực quản
lý vận hành nhà chung cư thực hiện;
b) Đối với nhà chung cư không có thang máy thì Hội nghị nhà chung cư họp quyết
định tự quản lý vận hành hoặc thuê đơn vị có chức năng, năng lực quản lý vận
hành nhà chung cư thực hiện.
2. Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư phải có đủ điều kiện về chức năng và
năng lực theo quy định sau đây:
a) Được thành lập, hoạt động theo quy định của Luật doanh nghiệp hoặc Luật hợp
tác xã và có chức năng quản lý vận hành nhà chung cư;
b) Phải có các bộ phận chuyên môn nghiệp vụ về quản lý vận hành nhà chung cư bao
gồm bộ phận kỹ thuật, dịch vụ, bảo vệ an ninh, vệ sinh, môi trường;
c) Có đội ngũ cán bộ, nhân viên đáp ứng yêu cầu về quản lý vận hành nhà ở bao
gồm lĩnh vực xây dựng, kỹ thuật điện, nước, phòng cháy, chữa cháy, vận hành
trang thiết bị gắn với nhà chung cư và có giấy chứng nhận đã được đào tạo, bồi
dưỡng kiến thức chuyên môn nghiệp vụ về quản lý vận hành nhà chung cư theo quy
định của Bộ trưởng Bộ Xây dựng.
3. Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện việc quản lý vận hành hệ thống
kỹ thuật, trang thiết bị, cung cấp các dịch vụ cho nhà chung cư, bảo trì nhà
chung cư nếu có năng lực thực hiện bảo trì và thực hiện các công việc khác liên
quan đến việc quản lý vận hành nhà chung cư.
4. Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư được thu kinh phí quản lý vận hành của
các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư theo mức giá quy định tại khoản 3 và
khoản 4 Điều 106 của Luật này; đối với nhà chung cư thuộc sở hữu nhà nước thì
giá dịch vụ quản lý vận hành được thực hiện theo quy định tại điểm a khoản 5
Điều 106 của Luật này.
5. Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư được quản lý, vận hành nhiều nhà chung
cư tại một hoặc nhiều địa bàn khác nhau.
Điều 106. Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư
1. Việc xác định giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư phải công khai, minh
bạch và căn cứ vào nội dung các công việc cần quản lý vận hành, dịch vụ sử dụng
đối với từng loại nhà chung cư.
2. Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư không bao gồm kinh phí bảo trì phần
sở hữu chung, chi phí trông giữ xe, chi phí sử dụng nhiên liệu, năng lượng, nước
sinh hoạt, dịch vụ truyền hình, thông tin liên lạc và các chi phí dịch vụ khác
phục vụ cho việc sử dụng riêng của chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư.
3. Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì giá dịch vụ quản lý vận hành nhà
chung cư được quy định như sau:
a) Trường hợp chưa tổ chức được Hội nghị nhà chung cư lần đầu thì giá dịch vụ
quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán,
thuê mua nhà ở;
b) Trường hợp đã tổ chức được Hội nghị nhà chung cư thì giá dịch vụ quản lý vận
hành nhà chung cư do Hội nghị nhà chung cư quyết định.
4. Đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu thì giá dịch vụ quản lý nhà chung cư
được thực hiện theo thỏa thuận giữa chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư;
trường hợp nhà chung cư thuộc sở hữu nhà nước thì giá dịch vụ quản lý nhà chung
cư được thực hiện theo quy định tại khoản 5 Điều này.
5. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm ban hành khung giá dịch vụ quản lý
vận hành nhà chung cư để áp dụng cho các trường hợp sau đây:
a) Thu kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư thuộc sở hữu nhà nước trên địa
bàn;
b) Làm cơ sở để các bên thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua nhà
ở hoặc trong trường hợp có tranh chấp về giá dịch vụ giữa đơn vị quản lý vận
hành nhà chung cư với chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư; trường hợp không
thỏa thuận được giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư thì áp dụng mức giá
trong khung giá dịch vụ do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành.
Điều 107. Bảo trì nhà chung cư
1. Bảo trì nhà chung cư bao gồm bảo trì phần sở hữu riêng và bảo trì phần sở hữu
chung. Chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm bảo trì phần sở hữu riêng và đóng
góp kinh phí để thực hiện bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư.
2. Việc đóng góp kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều
chủ sở hữu được thực hiện theo quy định tại Điều 108 của Luật này; việc sử dụng
kinh phí bảo trì phần sở hữu chung có nhiều chủ sở hữu được thực hiện theo quy
định tại Điều 109 của Luật này.
3. Nội dung bảo trì, quy trình bảo trì và việc quản lý hồ sơ bảo trì nhà chung
cư được thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng.
Điều 108. Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở
hữu
1. Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được
quy định như sau:
a) Đối với căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư mà chủ đầu tư bán, cho
thuê mua thì chủ đầu tư phải đóng 2% giá trị căn hộ hoặc diện tích khác bán, cho
thuê mua; khoản tiền này được tính vào tiền bán, tiền thuê mua nhà mà người mua,
thuê mua phải đóng khi nhận bàn giao và được quy định rõ trong hợp đồng mua bán,
hợp đồng thuê mua;
b) Đối với căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư mà chủ đầu tư giữ lại
không bán, không cho thuê mua hoặc chưa bán, chưa cho thuê mua tính đến thời
điểm bàn giao đưa nhà chung cư vào sử dụng, trừ phần diện tích thuộc sở hữu
chung thì chủ đầu tư phải đóng 2% giá trị căn hộ, phần diện tích giữ lại; phần
giá trị này được tính theo giá bán căn hộ có giá cao nhất của nhà chung cư đó.
2. Trường hợp kinh phí bảo trì quy định tại khoản 1 Điều này không đủ để thực
hiện bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư thì các chủ sở hữu nhà chung cư
có trách nhiệm đóng góp thêm kinh phí tương ứng với phần diện tích thuộc sở hữu
riêng của từng chủ sở hữu.
3. Trường hợp chủ đầu tư ký hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ hoặc diện tích
khác trong nhà chung cư trước ngày 01 tháng 7 năm 2006 mà chưa thu kinh phí bảo
trì phần sở hữu chung thì các chủ sở hữu nhà chung cư họp Hội nghị nhà chung cư
để thống nhất mức đóng góp kinh phí này; mức đóng góp kinh phí có thể được nộp
hằng tháng vào tài khoản tiền gửi tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt
Nam do Ban quản trị nhà chung cư lập hoặc được đóng khi phát sinh công việc cần
bảo trì.
4. Trường hợp chủ đầu tư ký hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ hoặc diện tích
khác trong nhà chung cư sau ngày 01 tháng 7 năm 2006 mà trong hợp đồng mua bán,
thuê mua nhà ở không có thỏa thuận về kinh phí bảo trì thì chủ đầu tư phải đóng
khoản tiền này; trường hợp trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở mà giá mua,
giá thuê mua chưa tính kinh phí bảo trì thì chủ sở hữu thực hiện đóng khoản kinh
phí bảo trì phần sở hữu chung theo quy định tại khoản 3 Điều này.
5. Trường hợp nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh mà
phân chia được riêng biệt các khu chức năng khác nhau trong cùng một tòa nhà bao
gồm khu chức năng căn hộ, khu chức năng kinh doanh, dịch vụ và mỗi khu chức năng
này có phần sở hữu chung được tách biệt với phần sở hữu chung của cả tòa nhà,
được quản lý, vận hành độc lập thì chủ đầu tư và người mua, thuê mua căn hộ hoặc
diện tích khác trong nhà chung cư thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, thuê mua
việc phân chia tỷ lệ kinh phí bảo trì phần sở hữu chung thành nhiều phần để quản
lý, sử dụng theo quy định tại khoản 4 Điều 109 của Luật này.
Điều 109. Quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư
có nhiều chủ sở hữu
1. Đối với kinh phí bảo trì quy định tại khoản 1 Điều 108 của Luật này thì trong
thời hạn 07 ngày, kể từ ngày thu kinh phí của người mua, thuê mua căn hộ hoặc
diện tích khác trong nhà chung cư, chủ đầu tư có trách nhiệm gửi vào tài khoản
tiền gửi tiết kiệm mở tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để quản
lý kinh phí này và thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung
cư biết.
Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày Ban quản trị nhà chung cư được thành lập, chủ
đầu tư phải chuyển giao kinh phí bảo trì bao gồm cả lãi suất tiền gửi cho Ban
quản trị để thực hiện quản lý, sử dụng theo quy định của Luật này và có thông
báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh biết; trường hợp chủ đầu tư không bàn
giao kinh phí này thì Ban quản trị nhà chung cư có quyền yêu cầu Ủy ban nhân dân
cấp tỉnh nơi có nhà chung cư thực hiện cưỡng chế buộc chủ đầu tư phải thực hiện
bàn giao theo quy định của Chính phủ.
2. Kinh phí bảo trì quy định tại Điều 108 của Luật này chỉ được sử dụng để bảo
trì các phần sở hữu chung của nhà chung cư, không được sử dụng cho việc quản lý
vận hành nhà chung cư và các mục đích khác; trường hợp nhà chung cư phải phá dỡ
mà kinh phí bảo trì chưa sử dụng hết thì được sử dụng để hỗ trợ tái định cư hoặc
đưa vào quỹ bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư mới sau khi được xây dựng
lại.
3. Ban quản trị nhà chung cư có trách nhiệm quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì
đúng mục đích, đúng hạng mục cần bảo trì theo kế hoạch bảo trì đã được Hội nghị
nhà chung cư thông qua hằng năm. Việc sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung
phải có hóa đơn tài chính, có thanh toán, quyết toán theo quy định của pháp luật
về tài chính và phải báo cáo Hội nghị nhà chung cư.
Thành viên Ban quản trị nhà chung cư có quyết định sử dụng kinh phí không đúng
quy định tại khoản 2 Điều này và khoản này thì bị xử lý theo quy định của pháp
luật và phải bồi thường thiệt hại.
4. Việc quản lý, sử dụng phần kinh phí bảo trì quy định tại khoản 5 Điều 108 của
Luật này được quy định như sau:
a) Đối với phần kinh phí để bảo trì phần sở hữu chung của cả tòa nhà và phần sở
hữu chung của khu căn hộ thì được chuyển vào tài khoản do Ban quản trị nhà chung
cư lập để quản lý, sử dụng theo quy định tại Điều này;
b) Đối với phần kinh phí để bảo trì phần sở hữu chung của khu kinh doanh, dịch
vụ thì chủ sở hữu khu kinh doanh, dịch vụ được tự quản lý, sử dụng để bảo trì
phần sở hữu chung của khu chức năng này.
Mục 2: PHÁ DỠ NHÀ CHUNG CƯ ĐỂ CẢI TẠO, XÂY DỰNG LẠI NHÀ CHUNG CƯ
Điều 110. Các trường hợp phá dỡ nhà chung cư để cải tạo, xây dựng lại nhà chung
cư
1. Nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư
theo quy định tại điểm b khoản 2 Điều 99 của Luật này.
2. Nhà chung cư bị hư hỏng mà chưa thuộc diện bị phá dỡ nhưng nằm trong khu vực
phải thực hiện cải tạo, xây dựng đồng bộ với khu nhà ở thuộc diện bị phá dỡ theo
quy định tại khoản 1 Điều này theo quy hoạch xây dựng được phê duyệt.
3. Nhà chung cư không thuộc diện quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này nhưng
được tất cả các chủ sở hữu thống nhất phá dỡ để xây dựng lại nhà chung cư mới
thông qua Hội nghị nhà chung cư.
Điều 111. Lập kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư
1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà chung cư có trách nhiệm tổ chức rà soát,
thống kê các loại nhà chung cư trên địa bàn; lập và phê duyệt kế hoạch cải tạo,
xây dựng lại các nhà chung cư thuộc diện quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều
110 của Luật này.
2. Kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư có thể được lập và phê duyệt
riêng hoặc được xác định trong kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương và phải
được công bố công khai trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương, trên
Cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, cơ quan quản lý nhà ở cấp
tỉnh và thông báo đến khu dân cư, Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà chung cư.
Điều 112. Yêu cầu đối với việc phá dỡ nhà chung cư để cải tạo, xây dựng lại nhà
chung cư
1. Việc phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư phải thuộc trường hợp quy
định tại Điều 110 của Luật này, phù hợp với quy hoạch xây dựng và chương trình,
kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương đã được phê duyệt.
2. Trước khi thực hiện phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thì chủ đầu
tư phải tổ chức lập phương án tái định cư để báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh
nơi có nhà chung cư phê duyệt. Phương án tái định cư phải được thông báo đến khu
dân cư nơi có nhà chung cư bị phá dỡ, được công bố công khai trên các phương
tiện thông tin đại chúng của địa phương, trên Cổng thông tin điện tử của Ủy ban
nhân dân và cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh.
3. Việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư phải được thực hiện theo dự án; khi
phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư phải kết hợp cải tạo lại khu nhà ở
trong khu vực của dự án theo quy hoạch xây dựng được phê duyệt.
4. Trường hợp cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thuộc sở hữu nhà nước thì phải
được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và phải tuân thủ quy định về cải tạo, xây
dựng lại nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.
Điều 113. Các hình thức cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư
1. Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đầu tư vốn hoặc góp vốn cùng các chủ sở
hữu có nhà chung cư quy định tại Điều 110 của Luật này để cải tạo, xây dựng lại
nhà chung cư, trừ trường hợp chủ sở hữu nhà chung cư quy định tại khoản 1 và
khoản 2 Điều 110 của Luật này không chấp hành việc phá dỡ.
2. Nhà nước thực hiện cưỡng chế phá dỡ và trực tiếp đầu tư cải tạo, xây dựng lại
nhà chung cư bằng nguồn vốn hoặc hình thức quy định tại khoản 3 Điều 36 của Luật
này đối với trường hợp quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 110 của Luật này mà
chủ sở hữu nhà chung cư không chấp hành việc phá dỡ.
Điều 114. Chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư
1. Việc lựa chọn chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được thực
hiện như sau:
a) Trường hợp Nhà nước đầu tư bằng nguồn vốn quy định tại khoản 3 Điều 36 của
Luật này để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thì cơ quan quản lý nhà ở cấp
tỉnh báo cáo người có thẩm quyền quyết định đầu tư quyết định lựa chọn chủ đầu
tư;
b) Trường hợp Nhà nước đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo hình thức
xây dựng - chuyển giao quy định tại khoản 3 Điều 36 của Luật này thì cơ quan
quản lý nhà ở cấp tỉnh báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định lựa chọn chủ
đầu tư theo hình thức đấu thầu nếu có từ hai nhà đầu tư trở lên đăng ký làm chủ
đầu tư hoặc chỉ định thầu nếu chỉ có một nhà đầu tư đăng ký làm chủ đầu tư;
c) Trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tham gia góp vốn đầu tư cải
tạo, xây dựng lại nhà chung cư thì chủ sở hữu nhà chung cư và doanh nghiệp thỏa
thuận về đơn vị làm chủ đầu tư và đề nghị cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh báo cáo
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chấp thuận.
2. Việc lựa chọn chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư chỉ được
thực hiện sau khi có kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh phê duyệt.
3. Trường hợp cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư quy định tại điểm b và điểm c
khoản 1 Điều này thì chủ đầu tư phải có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 21
của Luật này.
Điều 115. Phương án bố trí tái định cư khi phá dỡ nhà chung cư
1. Trường hợp nhà chung cư có một chủ sở hữu mà đang cho thuê thì việc bố trí
chỗ ở cho người đang thuê được thực hiện theo thỏa thuận giữa chủ sở hữu và
người thuê nhà.
2. Trường hợp nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu mà có sự tham gia đầu tư của
doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì chủ sở hữu nhà chung cư và doanh nghiệp
này thỏa thuận phương án bố trí tái định cư theo nguyên tắc quy định tại Điều
116 của Luật này để báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà chung cư phê
duyệt.
Các chủ sở hữu nhà chung cư phải tổ chức cuộc họp Hội nghị nhà chung cư để thống
nhất phương án bố trí tái định cư trước khi báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi
có nhà chung cư phê duyệt.
3. Trường hợp nhà chung cư thuộc diện quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 110
của Luật này mà chủ sở hữu không chấp hành việc phá dỡ thì Ủy ban nhân dân cấp
tỉnh nơi có nhà ở thực hiện cưỡng chế phá dỡ và tổ chức lập, phê duyệt phương án
bố trí tái định cư theo nguyên tắc quy định tại Điều 116 của Luật này.
Điều 116. Bố trí nhà ở tái định cư
1. Việc bố trí tái định cư cho các chủ sở hữu có nhà chung cư thuộc diện phá dỡ
để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được thực hiện như sau:
a) Trường hợp chủ sở hữu không có nhu cầu tái định cư tại chỗ thì tùy theo điều
kiện cụ thể của địa phương mà được bố trí nhà ở, đất ở tái định cư theo quy định
tại Điều 36 của Luật này;
b) Trường hợp chủ sở hữu có nhu cầu tái định cư tại chỗ thì được bố trí nhà ở
mới có diện tích tối thiểu bằng hoặc lớn hơn diện tích nhà ở cũ.
Trường hợp Nhà nước đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mà có chênh lệch
về giá trị giữa nhà ở cũ và nhà ở mới thì việc thanh toán giá trị chênh lệch
được thực hiện theo phương án bố trí tái định cư đã được phê duyệt; nếu doanh
nghiệp kinh doanh bất động sản và chủ sở hữu thỏa thuận đầu tư cải tạo, xây dựng
lại nhà chung cư thì việc thanh toán giá trị chênh lệch được thực hiện theo thỏa
thuận giữa các bên;
c) Việc bố trí tái định cư bằng nhà ở được thực hiện thông qua hợp đồng cho
thuê, cho thuê mua, mua bán nhà ở ký giữa người được bố trí tái định cư với đơn
vị được giao bố trí tái định cư nếu do Nhà nước đầu tư; ký với chủ đầu tư dự án
nếu do doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đầu tư xây dựng;
d) Ngoài việc được bố trí tái định cư theo quy định tại khoản này, người được bố
trí tái định cư còn được xem xét hỗ trợ theo quy định của pháp luật về bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư.
2. Việc bố trí tái định cư cho các chủ sở hữu có nhà chung cư phải phá dỡ để xây
dựng công trình khác được thực hiện theo quy định tại Điều 36 của Luật này.
3. Trường hợp Nhà nước đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thì chủ đầu tư
dự án phải lo chỗ ở tạm thời hoặc thanh toán tiền để người được tái định cư tự
lo chỗ ở trong thời gian cải tạo, xây dựng lại; trường hợp doanh nghiệp kinh
doanh bất động sản và chủ sở hữu thỏa thuận đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà
chung cư thì các bên thỏa thuận về chỗ ở tạm thời của chủ sở hữu trong thời gian
cải tạo, xây dựng lại.
4. Chính phủ quy định chi tiết việc phá dỡ nhà chung cư để cải tạo, xây dựng lại
nhà chung cư và việc bố trí nhà ở cho người được tái định cư.
Chương VIII
GIAO DỊCH VỀ NHÀ Ở
Mục 1: QUY ĐỊNH CHUNG VỀ CÁC GIAO DỊCH VỀ NHÀ Ở
Điều 117. Các hình thức giao dịch về nhà ở
Giao dịch về nhà ở bao gồm các hình thức mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở,
chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, tặng cho, đổi, thừa kế, thế
chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ và ủy quyền quản lý nhà ở.
Điều 118. Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch
1. Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà
ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại
khoản 2 Điều này;
b) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu;
đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;
c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định
hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
d) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ
nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.
Các điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với
trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
2. Giao dịch về nhà ở sau đây thì nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận:
a) Mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai;
b) Tổ chức thực hiện tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương;
c) Mua bán, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, thuê mua nhà ở xã
hội, nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước; bán nhà ở quy
định tại khoản 4 Điều 62 của Luật này;
d) Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở;
đ) Nhận thừa kế nhà ở;
e) Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu
tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư
nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận
đối với nhà ở đó.
Các giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở tham gia giao dịch quy định tại khoản này
thực hiện theo quy định của Chính phủ.
3. Trường hợp nhà ở cho thuê thì ngoài các điều kiện quy định tại các điểm b, c
và d khoản 1 Điều này, nhà ở còn phải bảo đảm chất lượng, an toàn cho bên thuê
nhà ở, có đầy đủ hệ thống điện, cấp, thoát nước, bảo đảm vệ sinh môi trường.
Điều 119. Điều kiện của các bên tham gia giao dịch về nhà ở
1. Bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở
thương mại, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ,
ủy quyền quản lý nhà ở phải có điều kiện sau đây:
a) Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực
hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của Luật này và pháp luật về dân sự;
trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải là người đã
mua nhà ở của chủ đầu tư hoặc người đã nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà
ở;
b) Nếu là cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao
dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự; nếu là tổ chức thì phải có tư
cách pháp nhân, trừ trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương.
2. Bên mua, thuê, thuê mua nhà ở, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở
thương mại, nhận đổi, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận thế chấp,
mượn, ở nhờ, được ủy quyền quản lý nhà ở là cá nhân thì phải có điều kiện sau
đây:
a) Nếu là cá nhân trong nước thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện
các giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự và không bắt buộc phải
có đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch;
b) Nếu là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải có đủ
năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp
luật Việt Nam, phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định
của Luật này và không bắt buộc phải có đăng ký tạm trú hoặc đăng ký thường trú
tại nơi có nhà ở được giao dịch.
3. Bên mua, thuê, thuê mua nhà ở, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở
thương mại, nhận đổi, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận thế chấp, nhận góp vốn,
được ủy quyền quản lý nhà ở là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân và không
phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi thành lập; trường hợp là tổ chức nước
ngoài thì phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của
Luật này; nếu tổ chức được ủy quyền quản lý nhà ở thì phải có chức năng kinh
doanh dịch vụ bất động sản và đang hoạt động tại Việt Nam theo quy định của pháp
luật về kinh doanh bất động sản.
Điều 120. Trình tự, thủ tục thực hiện giao dịch về nhà ở
1. Các bên tham gia giao dịch nhà ở thỏa thuận lập hợp đồng mua bán, cho thuê,
thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản
lý nhà ở hoặc văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại (sau đây
gọi chung là hợp đồng về nhà ở) có các nội dung quy định tại Điều 121 của Luật
này; trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương thì chỉ cần lập
văn bản tặng cho.
2. Các bên thỏa thuận để một bên thực hiện nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có
thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó; trường hợp mua, thuê mua nhà ở
của chủ đầu tư dự án thì chủ đầu tư có trách nhiệm làm thủ tục để cơ quan nhà
nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho bên mua, bên thuê mua, trừ trường hợp
bên mua, bên thuê mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận.
3. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi thực hiện cấp Giấy chứng nhận cho bên mua,
bên thuê mua, bên nhận tặng cho, nhận đổi, nhận góp vốn, nhận thừa kế nhà ở cùng
với nhận chuyển quyền sử dụng đất ở hợp pháp có nhà ở đó thì đồng thời công nhận
quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho bên nhận quyền sở hữu nhà ở.
Điều 121. Hợp đồng về nhà ở
Hợp đồng về nhà ở do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản bao gồm
các nội dung sau đây:
1. Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên;
2. Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở
đó. Đối với hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư thì các bên phải
ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung; diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu
riêng; diện tích sàn xây dựng căn hộ; mục đích sử dụng của phần sở hữu chung, sử
dụng chung trong nhà chung cư theo đúng mục đích thiết kế đã được phê duyệt ban
đầu;
3. Giá trị góp vốn, giá giao dịch nhà ở nếu hợp đồng có thỏa thuận về giá;
trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở mà Nhà nước có quy định về giá
thì các bên phải thực hiện theo quy định đó;
4. Thời hạn và phương thức thanh toán tiền nếu là trường hợp mua bán, cho thuê,
cho thuê mua, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;
5. Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành nhà ở nếu là mua, thuê mua nhà
ở được đầu tư xây dựng mới; thời hạn cho thuê, cho thuê mua, thế chấp, cho mượn,
cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; thời hạn góp vốn;
6. Quyền và nghĩa vụ của các bên;
7. Cam kết của các bên;
8. Các thỏa thuận khác;
9. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng;
10. Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng;
11. Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu
có) và ghi rõ chức vụ của người ký.
Điều 122. Công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng
về nhà ở
1. Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp
đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp
đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp
đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng.
2. Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán,
cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội,
nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho
thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công
chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.
Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp
đồng là do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời
điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng.
3. Văn bản thừa kế nhà ở được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp
luật về dân sự.
4. Việc công chứng hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại tổ chức hành nghề công
chứng; việc chứng thực hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp
xã nơi có nhà ở.
Mục 2: MUA BÁN NHÀ Ở, CHUYỂN NHƯỢNG HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở
Điều 123. Giao dịch mua bán nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương
mại
1. Việc mua bán nhà ở phải được lập thành hợp đồng có các nội dung quy định tại
Điều 121 của Luật này. Các bên có thể thỏa thuận về việc bên bán thực hiện bán
nhà ở, chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở gắn với nhà ở đó trong một thời hạn
nhất định cho bên mua theo quy định của Chính phủ.
2. Trường hợp bên mua nhà ở thương mại của chủ đầu tư nếu thuộc diện chưa nộp hồ
sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó
và có nhu cầu thì được chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở; bên nhận chuyển
nhượng hợp đồng có trách nhiệm thực hiện đầy đủ nghĩa vụ theo hợp đồng mua bán
nhà ở đã ký với chủ đầu tư.
Trình tự, thủ tục chuyển nhượng, nội dung và mẫu văn bản chuyển nhượng hợp đồng
mua bán nhà ở được thực hiện theo quy định của Bộ trưởng Bộ Xây dựng; bên chuyển
nhượng hợp đồng phải nộp thuế, lệ phí theo quy định của pháp luật về thuế, lệ
phí.
Điều 124. Giá mua bán nhà ở, giá chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại
Giá mua bán nhà ở, giá chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở do các bên thỏa
thuận và được ghi rõ trong hợp đồng mua bán nhà ở, văn bản chuyển nhượng hợp
đồng mua bán nhà ở; trường hợp Nhà nước có quy định về giá mua bán nhà ở thì các
bên phải thực hiện theo quy định đó.
Điều 125. Mua bán nhà ở trả chậm, trả dần
1. Việc mua bán nhà ở trả chậm, trả dần do các bên thỏa thuận và được ghi rõ
trong hợp đồng mua bán nhà ở; trong thời gian trả chậm, trả dần, bên mua nhà ở
được quyền sử dụng nhà ở và có trách nhiệm bảo trì nhà ở đó, trừ trường hợp nhà
ở còn trong thời hạn bảo hành theo quy định của Luật này hoặc các bên có thỏa
thuận khác.
2. Bên mua nhà ở trả chậm, trả dần chỉ được thực hiện các giao dịch mua bán,
tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn nhà ở này với người khác sau khi đã thanh toán
đủ tiền mua nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
Trường hợp trong thời hạn trả chậm, trả dần mà bên mua nhà ở chết thì người thừa
kế hợp pháp được thực hiện tiếp các quyền, nghĩa vụ của bên mua nhà ở và được cơ
quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận sau khi người thừa kế đã trả đủ
tiền mua nhà cho bên bán.
3. Trường hợp bên mua nhà ở có nhu cầu trả lại nhà ở đã mua trong thời gian trả
chậm, trả dần và được bên bán nhà ở đồng ý thì hai bên thỏa thuận phương thức
trả lại nhà ở và việc thanh toán lại tiền mua nhà ở đó.
Điều 126. Mua bán nhà ở thuộc sở hữu chung
1. Việc bán nhà ở thuộc sở hữu chung phải có sự đồng ý của tất cả các chủ sở
hữu; trường hợp có chủ sở hữu chung không đồng ý bán thì các chủ sở hữu chung
khác có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật. Các chủ sở
hữu chung được quyền ưu tiên mua, nếu các chủ sở hữu chung không mua thì nhà ở
đó được bán cho người khác.
Trường hợp có chủ sở hữu chung đã có tuyên bố mất tích của Tòa án thì các chủ sở
hữu chung còn lại được quyền bán nhà ở đó; phần giá trị quyền sở hữu nhà ở của
người bị tuyên bố mất tích được xử lý theo quy định của pháp luật.
2. Trường hợp chủ sở hữu chung bán phần quyền sở hữu của mình thì các chủ sở hữu
chung khác được quyền ưu tiên mua; trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày nhận được
thông báo về việc bán phần quyền sở hữu nhà ở và điều kiện bán mà không có chủ
sở hữu chung nào mua thì phần quyền đó được bán cho người khác; trường hợp vi
phạm quyền ưu tiên mua thì xử lý theo quy định của pháp luật về dân sự.
Điều 127. Mua bán nhà ở đang cho thuê
1. Trường hợp chủ sở hữu bán nhà ở đang cho thuê thì phải thông báo bằng văn bản
cho bên thuê nhà ở biết về việc bán và các điều kiện bán nhà ở; bên thuê nhà ở
được quyền ưu tiên mua nếu đã thanh toán đầy đủ tiền thuê nhà cho bên cho thuê
tính đến thời điểm bên cho thuê có thông báo về việc bán nhà cho thuê, trừ
trường hợp nhà ở thuộc sở hữu chung; trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày bên thuê
nhà ở nhận được thông báo mà không mua thì chủ sở hữu nhà ở được quyền bán nhà ở
đó cho người khác, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác về thời hạn.
2. Trường hợp bán nhà ở đang cho thuê thuộc sở hữu nhà nước thì thực hiện theo
quy định tại Mục 2 Chương VI của Luật này.
Điều 128. Mua trước nhà ở
Khi các bên đã ký kết hợp đồng mua bán nhà ở nhưng Nhà nước có nhu cầu mua nhà ở
đó để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công
cộng thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành quyết định mua trước nhà ở
đó. Giá mua bán, điều kiện và phương thức thanh toán tiền mua nhà ở được thực
hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà ở mà các bên đã ký kết. Nhà nước
bồi thường thiệt hại cho các bên (nếu có). Hợp đồng mua bán nhà ở do các bên đã
ký kết không còn giá trị pháp lý.
Mục 3: CHO THUÊ NHÀ Ở
Điều 129. Thời hạn thuê và giá thuê nhà ở
1. Bên cho thuê và bên thuê nhà ở được thỏa thuận về thời hạn thuê, giá thuê và
hình thức trả tiền thuê nhà theo định kỳ hoặc trả một lần; trường hợp Nhà nước
có quy định về giá thuê nhà ở thì các bên phải thực hiện theo quy định đó.
2. Trường hợp chưa hết hạn hợp đồng thuê nhà ở mà bên cho thuê thực hiện cải tạo
nhà ở và được bên thuê đồng ý thì bên cho thuê được quyền điều chỉnh giá thuê
nhà ở. Giá thuê nhà ở mới do các bên thỏa thuận; trường hợp không thỏa thuận
được thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở và phải
bồi thường cho bên thuê theo quy định của pháp luật.
3. Bên cho thuê và bên thuê nhà ở được Nhà nước bảo hộ các quyền và lợi ích hợp
pháp trong quá trình thuê và cho thuê nhà ở.
Điều 130. Cho thuê nhà ở thuộc sở hữu chung
1. Việc cho thuê nhà ở thuộc sở hữu chung phải có sự đồng ý của tất cả các chủ
sở hữu nhà ở đó, trừ trường hợp chủ sở hữu chung cho thuê phần nhà ở thuộc quyền
sở hữu của mình.
2. Các chủ sở hữu chung có thể ủy quyền cho người đại diện ký hợp đồng thuê nhà
ở.
Điều 131. Các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở
1. Trường hợp thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước thì việc chấm dứt hợp đồng thuê
nhà được thực hiện khi có một trong các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 84
của Luật này.
2. Trường hợp thuê nhà ở không thuộc sở hữu nhà nước thì việc chấm dứt hợp đồng
thuê nhà ở được thực hiện khi có một trong các trường hợp sau đây:
a) Hợp đồng thuê nhà ở hết hạn; trường hợp trong hợp đồng không xác định thời
hạn thì hợp đồng chấm dứt sau 90 ngày, kể từ ngày bên cho thuê nhà ở thông báo
cho bên thuê nhà ở biết việc chấm dứt hợp đồng;
b) Hai bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng;
c) Nhà ở cho thuê không còn;
d) Bên thuê nhà ở chết hoặc có tuyên bố mất tích của Tòa án mà khi chết, mất
tích không có ai đang cùng chung sống;
đ) Nhà ở cho thuê bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ hoặc thuộc khu vực đã có
quyết định thu hồi đất, giải tỏa nhà ở hoặc có quyết định phá dỡ của cơ quan nhà
nước có thẩm quyền; nhà ở cho thuê thuộc diện bị Nhà nước trưng mua, trưng dụng
để sử dụng vào các mục đích khác.
Bên cho thuê phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê biết trước 30 ngày về việc
chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở quy định tại điểm này, trừ trường hợp các bên có
thỏa thuận khác;
e) Chấm dứt theo quy định tại Điều 132 của Luật này.
Điều 132. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở
1. Trong thời hạn thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng, bên cho thuê không
được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê, trừ
các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
2. Bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà
và thu hồi nhà ở đang cho thuê khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:
a) Bên cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội cho thuê không đúng
thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đúng điều kiện theo quy định của Luật
này;
b) Bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà
không có lý do chính đáng;
c) Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng;
d) Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;
đ) Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự
đồng ý của bên cho thuê;
e) Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh
hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân
phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà
vẫn không khắc phục;
g) Thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 129 của Luật này.
3. Bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi
bên cho thuê nhà ở có một trong các hành vi sau đây:
a) Không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng;
b) Tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên
thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận;
c) Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.
4. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo cho bên
kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; nếu
vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy
định của pháp luật.
Điều 133. Quyền tiếp tục thuê nhà ở
1. Trường hợp chủ sở hữu nhà ở chết mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì bên thuê
nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng. Người thừa kế có trách nhiệm tiếp
tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết trước đó, trừ trường hợp các bên có
thỏa thuận khác. Trường hợp chủ sở hữu không có người thừa kế hợp pháp theo quy
định của pháp luật thì nhà ở đó thuộc quyền sở hữu của Nhà nước và người đang
thuê nhà ở được tiếp tục thuê theo quy định về quản lý, sử dụng nhà ở thuộc sở
hữu nhà nước.
2. Trường hợp chủ sở hữu nhà ở chuyển quyền sở hữu nhà ở đang cho thuê cho người
khác mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến
hết hạn hợp đồng; chủ sở hữu nhà ở mới có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp
đồng thuê nhà ở đã ký kết trước đó, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
3. Khi bên thuê nhà ở chết mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì người đang cùng
sinh sống với bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng thuê nhà ở,
trừ trường hợp thuê nhà ở công vụ hoặc các bên có thỏa thuận khác hoặc pháp luật
có quy định khác.
Mục 4: THUÊ MUA NHÀ Ở XÃ HỘI
Điều 134. Thủ tục thuê mua nhà ở xã hội
1. Việc thuê mua nhà ở xã hội phải lập thành hợp đồng có các nội dung quy định
tại Điều 121 của Luật này; trường hợp thuê mua nhà ở xã hội do các tổ chức, cá
nhân đầu tư xây dựng thì hợp đồng thuê mua được ký kết giữa chủ đầu tư với bên
thuê mua; trường hợp thuê mua nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước thì việc ký kết
hợp đồng thuê mua được thực hiện theo quy định tại điểm a khoản 2 Điều 83 của
Luật này.
2. Khi kết thúc thời hạn thuê mua nhà ở theo hợp đồng và bên thuê mua đã thanh
toán hết tiền thuê mua theo thỏa thuận thì bên cho thuê mua phải làm thủ tục đề
nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho người thuê mua, trừ
trường hợp bên thuê mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận.
Điều 135. Quyền và nghĩa vụ của bên thuê mua nhà ở xã hội
1. Bên thuê mua nhà ở xã hội phải thực hiện quy định tại Điều 62 của Luật này và
các nghĩa vụ khác theo thỏa thuận trong hợp đồng thuê mua nhà ở.
Trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê mua nhà ở mà bên thuê mua đã nhận bàn giao nhà
ở thì bên thuê mua phải trả lại nhà ở này cho bên cho thuê mua; bên thuê mua
được hoàn lại số tiền đã nộp lần đầu, trừ trường hợp quy định tại điểm e và điểm
h khoản 1 Điều 84 và khoản 2 Điều 136 của Luật này.
2. Trường hợp bên thuê mua nhà ở chết thì giải quyết như sau:
a) Nếu có người thừa kế hợp pháp đang cùng sinh sống tại nhà ở đó thì người thừa
kế hợp pháp đó được tiếp tục thuê mua nhà ở, trừ trường hợp người thừa kế hợp
pháp tự nguyện trả lại nhà ở thuê mua;
b) Nếu có người thừa kế hợp pháp nhưng không cùng sinh sống tại nhà ở đó mà bên
thuê mua nhà ở đã thực hiện được hai phần ba thời hạn thuê mua thì người thừa kế
hợp pháp được thanh toán hết số tiền tương ứng với một phần ba thời hạn thuê mua
còn lại và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở
đó;
c) Nếu có người thừa kế hợp pháp nhưng không thuộc diện quy định tại điểm a và
điểm b khoản này thì bên cho thuê mua được quyền thu hồi nhà ở và người thừa kế
hợp pháp được hoàn trả số tiền mà bên thuê mua nhà ở đã nộp lần đầu có tính lãi
suất theo quy định về lãi suất không kỳ hạn liên ngân hàng tại thời điểm hoàn
trả;
d) Nếu không có người thừa kế hợp pháp thì số tiền thuê mua đã nộp lần đầu thuộc
sở hữu của Nhà nước và bên cho thuê mua được thu hồi nhà ở thuê mua để ký hợp
đồng thuê, thuê mua với đối tượng thuộc diện được thuê, thuê mua nhà ở xã hội
theo quy định của Luật này.
Điều 136. Các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê mua và thu hồi nhà ở xã hội cho
thuê mua
1. Trường hợp thuê mua nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước thì việc chấm dứt hợp
đồng thuê mua và thu hồi nhà ở được thực hiện khi thuộc một trong các trường hợp
quy định tại các điểm a, b, c, e, g và h khoản 1 Điều 84 của Luật này.
2. Trường hợp thuê mua nhà ở xã hội không thuộc sở hữu nhà nước thì bên cho thuê
mua được chấm dứt hợp đồng thuê mua nhà ở, được thu hồi nhà ở đang cho thuê mua
khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:
a) Bên thuê mua tự ý cho thuê hoặc bán nhà ở thuê mua cho người khác trong thời
hạn thuê mua;
b) Bên thuê mua không trả tiền thuê nhà từ 03 tháng trở lên mà không có lý do
chính đáng;
c) Bên thuê mua tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở thuê mua;
d) Bên thuê mua sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp
đồng thuê mua;
đ) Thuộc trường hợp quy định tại điểm d khoản 2 Điều 135 của Luật này;
e) Các trường hợp khác theo thỏa thuận của các bên.
3. Bên thuê mua nhà ở xã hội không thuộc diện quy định tại khoản 1 Điều này được
chấm dứt hợp đồng thuê mua theo thỏa thuận trong hợp đồng; trường hợp đã nhận
bàn giao nhà ở thì phải trả lại nhà ở này cho bên cho thuê mua.
Mục 5: TẶNG CHO NHÀ Ở
Điều 137. Tặng cho nhà ở thuộc sở hữu chung
1. Trường hợp tặng cho nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất thì phải được sự đồng ý
bằng văn bản của tất cả các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung.
2. Trường hợp tặng cho nhà ở thuộc sở hữu chung theo phần thì chủ sở hữu chỉ
được tặng cho phần nhà ở thuộc quyền sở hữu của mình và không được làm ảnh hưởng
đến quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung khác.
Sau khi nhận tặng cho phần sở hữu chung thì chủ sở hữu nhà ở mới không được làm
ảnh hưởng đến các quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ sở hữu chung khác.
Điều 138. Tặng cho nhà ở đang cho thuê
1. Chủ sở hữu nhà ở đang cho thuê phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê nhà ở
biết trước về việc tặng cho nhà ở.
2. Bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê nhà ở đến hết hạn hợp đồng thuê nhà đã ký
với bên tặng cho, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
Mục 6: ĐỔI NHÀ Ở
Điều 139. Đổi nhà ở thuộc sở hữu chung
1. Việc đổi nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất phải được sự đồng ý của tất cả các
chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung.
2. Trường hợp đổi nhà ở thuộc sở hữu chung theo phần thì chủ sở hữu nhà ở thuộc
sở hữu chung chỉ được đổi phần nhà ở thuộc quyền sở hữu của mình và bảo đảm
không làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ sở hữu chung khác.
Sau khi nhận đổi phần nhà ở thuộc sở hữu chung thì chủ sở hữu nhà ở mới không
được làm ảnh hưởng đến các quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ sở hữu chung
khác.
Điều 140. Đổi nhà ở đang cho thuê
1. Chủ sở hữu nhà ở đang cho thuê phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê nhà ở
biết trước về việc đổi nhà ở.
2. Bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê nhà ở đến hết hạn hợp đồng thuê nhà ở đã ký
với chủ sở hữu nhà ở cũ, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác
Điều 141. Thanh toán giá trị chênh lệch
Khi đổi nhà ở và chuyển quyền sở hữu nhà ở cho nhau, nếu có chênh lệch về giá
trị nhà ở thì các bên đổi nhà ở phải thanh toán giá trị chênh lệch đó, trừ
trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
Mục 7: THỪA KẾ NHÀ Ở
Điều 142. Thừa kế nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất
Nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất mà người thừa kế là một
hoặc các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung còn lại thì những người này được
thừa kế nhà ở đó theo di chúc hoặc theo pháp luật; trường hợp có người thừa kế
không phải là chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất thì người thừa kế
được thanh toán phần giá trị nhà ở mà họ được thừa kế, trừ trường hợp các bên có
thỏa thuận khác.
Điều 143. Thừa kế nhà ở thuộc sở hữu chung theo phần
Nhà ở thuộc sở hữu chung theo phần thì phần nhà ở của người để lại thừa kế được
chia cho những người thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật; nếu nhà ở được
bán để chia giá trị thì những người thừa kế được ưu tiên mua; nếu những người
thừa kế không mua thì các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung khác được quyền ưu
tiên mua phần thừa kế nhà ở đó và thanh toán cho những người thừa kế giá trị nhà
ở đã mua.
Mục 8: THẾ CHẤP NHÀ Ở
Điều 144. Bên thế chấp và bên nhận thế chấp nhà ở
1. Chủ sở hữu nhà ở là tổ chức được thế chấp nhà ở tại tổ chức tín dụng đang
hoạt động tại Việt Nam.
2. Chủ sở hữu nhà ở là cá nhân được thế chấp nhà ở tại tổ chức tín dụng, tổ chức
kinh tế đang hoạt động tại Việt Nam hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật.
Điều 145. Thế chấp nhà ở thuộc sở hữu chung
Việc thế chấp nhà ở thuộc sở hữu chung phải được sự đồng ý bằng văn bản của các
chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung, trừ trường hợp thế chấp nhà ở thuộc sở hữu
chung theo phần. Các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất có trách nhiệm
liên đới trong việc thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp nhà ở theo quy định của
Bộ luật dân sự.
Điều 146. Thế chấp nhà ở đang cho thuê
1. Chủ sở hữu nhà ở có quyền thế chấp nhà ở đang cho thuê nhưng phải thông báo
bằng văn bản cho bên thuê nhà ở biết trước về việc thế chấp. Bên thuê nhà ở được
tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng thuê nhà ở.
2. Trường hợp nhà ở đang thuê bị xử lý để thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp
nhà ở thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng, trừ trường hợp
bên thuê nhà ở vi phạm các quy định tại khoản 2 Điều 132 của Luật này hoặc các
bên có thỏa thuận khác.
Điều 147. Thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở và thế chấp nhà ở hình thành
trong tương lai
1. Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở được thế chấp dự án hoặc nhà ở xây dựng trong
dự án tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn cho việc đầu
tư dự án hoặc xây dựng nhà ở đó; trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp nhà ở mà có
nhu cầu huy động vốn góp để phân chia nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở
hoặc có nhu cầu bán, cho thuê mua nhà ở đó thì phải giải chấp nhà ở này trước
khi ký hợp đồng huy động vốn góp, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách
hàng, trừ trường hợp được bên góp vốn, bên mua, thuê mua nhà ở và bên nhận thế
chấp đồng ý.
Việc xác định nhà ở đã được giải chấp trước khi ký hợp đồng huy động vốn góp,
hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng theo quy định tại khoản này được
nêu rõ trong văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán của cơ quan quản lý
nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà ở.
2. Tổ chức, cá nhân xây dựng nhà ở hình thành trong tương lai trên thửa đất ở
hợp pháp của mình; tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai trong
dự án đầu tư xây dựng nhà ở của chủ đầu tư được thế chấp nhà ở này tại tổ chức
tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn phục vụ cho xây dựng nhà ở hoặc
để mua chính nhà ở đó.
Điều 148. Điều kiện thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở và thế chấp nhà ở hình
thành trong tương lai
1. Điều kiện thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, thế chấp nhà ở hình thành
trong tương lai được quy định như sau:
a) Trường hợp chủ đầu tư thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng
nhà ở thì phải có hồ sơ dự án, có thiết kế kỹ thuật của dự án được phê duyệt và
đã có Giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà
nước có thẩm quyền;
b) Trường hợp chủ đầu tư thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai xây dựng
trong dự án thì ngoài điều kiện quy định tại điểm a khoản này, nhà ở thế chấp
phải thuộc diện đã xây dựng xong phần móng theo quy định của pháp luật về xây
dựng và không nằm trong phần dự án hoặc toàn bộ dự án mà chủ đầu tư đã thế chấp
theo quy định tại điểm a khoản này;
c) Trường hợp tổ chức, cá nhân thế chấp nhà ở quy định tại khoản 2 Điều 147 của
Luật này thì phải có giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất ở hợp pháp theo quy
định của pháp luật về đất đai, Giấy phép xây dựng nếu thuộc diện phải có Giấy
phép xây dựng.
Trường hợp người thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai mua nhà ở của chủ đầu
tư trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì phải có hợp đồng mua bán nhà ở ký kết
với chủ đầu tư, có văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở nếu là bên nhận
chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định, có giấy tờ chứng minh đã
đóng tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư theo tiến độ thỏa thuận trong hợp đồng mua
bán và không thuộc diện đang có khiếu nại, khiếu kiện, tranh chấp về hợp đồng
mua bán nhà ở hoặc về việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở này.
2. Việc thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở và thế chấp nhà ở hình thành trong
tương lai chỉ được thực hiện theo quy định tại Luật này; các trường hợp thế chấp
tài sản là dự án đầu tư xây dựng nhà ở hoặc nhà ở hình thành trong tương lai
không đúng với quy định tại Luật này thì không có giá trị pháp lý.
Điều 149. Xử lý tài sản nhà ở, dự án đầu tư xây dựng nhà ở thế chấp
1. Việc xử lý tài sản thế chấp là nhà ở bao gồm cả xử lý thế chấp nhà ở hình
thành trong tương lai được thực hiện theo quy định của Luật này, pháp luật về
dân sự và pháp luật có liên quan.
2. Việc xử lý tài sản thế chấp là dự án đầu tư xây dựng nhà ở được thực hiện
theo quy định của pháp luật về dân sự và pháp luật có liên quan; tổ chức, cá
nhân nhận chuyển nhượng dự án phải có đủ điều kiện làm chủ đầu tư dự án theo quy
định của Luật này và phải đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao dự án
theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
Mục 9: GÓP VỐN BẰNG NHÀ Ở
Điều 150. Điều kiện, thủ tục góp vốn bằng nhà ở
1. Chủ sở hữu nhà ở hoặc chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại có quyền góp
vốn bằng nhà ở để tham gia hoạt động kinh doanh trong các lĩnh vực mà pháp luật
không cấm kinh doanh tại nhà ở đó. Việc góp vốn bằng nhà ở phải thông qua hợp
đồng có các nội dung theo quy định tại Điều 121 của Luật này.
2. Nhà ở đưa vào góp vốn phải là nhà ở có sẵn và đáp ứng đủ các điều kiện quy
định tại khoản 1 Điều 118 của Luật này.
Điều 151. Góp vốn bằng nhà ở thuộc sở hữu chung
1. Việc góp vốn bằng nhà ở thuộc sở hữu chung phải được sự đồng ý của tất cả các
chủ sở hữu chung.
2. Các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung cùng ký vào hợp đồng góp vốn bằng nhà
ở hoặc có thể thỏa thuận bằng văn bản cử người đại diện ký hợp đồng góp vốn bằng
nhà ở.
Điều 152. Góp vốn bằng nhà ở đang cho thuê
1. Chủ sở hữu nhà ở đang cho thuê phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê nhà ở
biết trước về việc góp vốn bằng nhà ở.
2. Bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê nhà ở đến hết hạn hợp đồng thuê nhà đã ký
với bên góp vốn, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
Mục 10: CHO MƯỢN, CHO Ở NHỜ NHÀ Ở
Điều 153. Cho mượn, cho ở nhờ nhà ở thuộc sở hữu chung
1. Việc cho mượn, cho ở nhờ nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất phải được sự đồng
ý của tất cả các chủ sở hữu nhà ở đó; trường hợp chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu
chung theo phần thì có quyền cho mượn, cho ở nhờ thuộc phần sở hữu của mình
nhưng không được làm ảnh hưởng đến quyền lợi của các chủ sở hữu chung khác. Bên
cho mượn nhà ở có quyền đòi lại nhà ở, bên cho ở nhờ có quyền chấm dứt việc cho
ở nhờ khi chấm dứt hợp đồng theo quy định tại Điều 154 của Luật này và theo thỏa
thuận trong hợp đồng.
2. Các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung có thể ủy quyền cho người đại diện ký
hợp đồng cho mượn, cho ở nhờ nhà ở.
Điều 154. Các trường hợp chấm dứt hợp đồng cho mượn, cho ở nhờ nhà ở
1. Thời hạn cho mượn, cho ở nhờ đã hết.
2. Nhà ở cho mượn, cho ở nhờ không còn.
3. Bên mượn, bên ở nhờ nhà ở chết hoặc mất tích theo tuyên bố của Tòa án.
4. Nhà ở cho mượn, cho ở nhờ có nguy cơ sập đổ hoặc thuộc diện đã có quyết định
giải tỏa, phá dỡ hoặc thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
5. Theo thỏa thuận của các bên.
Mục 11: ỦY QUYỀN QUẢN LÝ NHÀ Ở
Điều 155. Nội dung, phạm vi ủy quyền quản lý nhà ở
1. Ủy quyền quản lý nhà ở là việc chủ sở hữu nhà ở ủy quyền cho tổ chức, cá nhân
khác thực hiện các quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở trong việc quản lý, sử
dụng nhà ở trong thời hạn được ủy quyền. Việc ủy quyền quản lý nhà ở chỉ được
thực hiện đối với nhà ở có sẵn.
2. Nội dung, thời hạn ủy quyền quản lý, sử dụng nhà ở do các bên thỏa thuận và
được ghi trong hợp đồng ủy quyền; nếu các bên không có thỏa thuận về thời hạn ủy
quyền thì hợp đồng ủy quyền có hiệu lực 01 năm, kể từ ngày ký hợp đồng ủy quyền.
3. Bên ủy quyền quản lý nhà ở phải trả chi phí quản lý, trừ trường hợp các bên
có thỏa thuận khác.
Điều 156. Ủy quyền quản lý nhà ở thuộc sở hữu chung
1. Việc ủy quyền quản lý nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất phải được các chủ sở
hữu nhà ở thuộc sở hữu chung đồng ý; trường hợp chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu
chung theo phần thì có quyền ủy quyền cho người khác quản lý phần quyền sở hữu
của mình nhưng không được làm ảnh hưởng đến quyền lợi của các chủ sở hữu chung
khác.
2. Chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung có trách nhiệm thông báo cho chủ sở hữu
khác biết việc ủy quyền quản lý nhà ở, trừ trường hợp người được ủy quyền quản
lý nhà ở đồng thời là chủ sở hữu chung của nhà ở đó.
Điều 157. Các trường hợp chấm dứt hợp đồng ủy quyền quản lý nhà ở
1. Hợp đồng ủy quyền hết hạn.
2. Nội dung ủy quyền đã được thực hiện.
3. Nhà ở được ủy quyền quản lý không còn.
4. Bên ủy quyền hoặc bên được ủy quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền
quản lý nhà ở theo quy định tại Điều 158 của Luật này.
5. Bên ủy quyền hoặc bên được ủy quyền quản lý nhà ở chết.
6. Bên được ủy quyền quản lý nhà ở mất tích hoặc bị mất năng lực hành vi dân sự
theo quyết định của Tòa án.
7. Theo thỏa thuận của các bên.
Điều 158. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng ủy quyền quản lý nhà ở
1. Bên ủy quyền quản lý nhà ở đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền thuộc một
trong các trường hợp sau đây:
a) Nếu việc ủy quyền có chi phí quản lý thì bên ủy quyền không phải báo trước
cho bên được ủy quyền biết về việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng ủy
quyền nhưng phải thanh toán cho bên được ủy quyền chi phí quản lý tương ứng với
công việc mà bên được ủy quyền đã thực hiện và phải bồi thường thiệt hại cho bên
được ủy quyền;
b) Nếu việc ủy quyền không có chi phí quản lý thì bên ủy quyền phải thông báo
cho bên được ủy quyền biết trước ít nhất 30 ngày về việc đơn phương chấm dứt
thực hiện hợp đồng ủy quyền, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
2. Bên được ủy quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền thuộc một trong các
trường hợp sau đây:
a) Nếu việc ủy quyền có chi phí quản lý thì không phải báo trước cho bên ủy
quyền biết về việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng ủy quyền nhưng phải
bồi thường thiệt hại cho bên ủy quyền (nếu có);
b) Nếu việc ủy quyền không có chi phí quản lý thì phải thông báo cho bên ủy
quyền biết trước ít nhất 30 ngày về việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng
ủy quyền, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
3. Bên ủy quyền và bên được ủy quyền phải thông báo cho bên thứ ba có liên quan
biết về việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng ủy quyền quản lý nhà ở.
Chương IX
QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở TẠI VIỆT NAM CỦA TỔ CHỨC, CÁ NHÂN NƯỚC NGOÀI
Điều 159. Đối tượng được sở hữu nhà ở và hình thức sở hữu nhà ở tại Việt Nam của
tổ chức, cá nhân nước ngoài
1. Đối tượng tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm:
a) Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam
theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan;
b) Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của
doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài
đang hoạt động tại Việt Nam (sau đây gọi chung là tổ chức nước ngoài);
c) Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam.
2. Tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua các hình
thức sau đây:
a) Đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật này và
pháp luật có liên quan;
b) Mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại bao gồm căn hộ
chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ khu vực bảo
đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ.
Điều 160. Điều kiện tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam
1. Đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại điểm a khoản 1 Điều 159 của
Luật này thì phải có Giấy chứng nhận đầu tư và có nhà ở được xây dựng trong dự
án theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan.
2. Đối với tổ chức nước ngoài quy định tại điểm b khoản 1 Điều 159 của Luật này
thì phải có Giấy chứng nhận đầu tư hoặc giấy tờ liên quan đến việc được phép
hoạt động tại Việt Nam (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận đầu tư) do cơ quan
nhà nước có thẩm quyền của Việt Nam cấp.
3. Đối với cá nhân nước ngoài quy định tại điểm c khoản 1 Điều 159 của Luật này
thì phải được phép nhập cảnh vào Việt Nam và không thuộc diện được hưởng quyền
ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định của pháp luật.
4. Chính phủ quy định chi tiết giấy tờ chứng minh đối tượng, điều kiện tổ chức,
cá nhân nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
Điều 161. Quyền của chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, cá nhân nước ngoài
1. Tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại điểm a khoản 1 Điều 159 của Luật này
được thực hiện các quyền của chủ sở hữu nhà ở theo quy định tại Điều 10 của Luật
này; trường hợp xây dựng nhà ở trên đất thuê thì chỉ được quyền cho thuê nhà ở.
2. Tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại điểm b và điểm c khoản 1 Điều 159
của Luật này có các quyền của chủ sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam nhưng phải
tuân thủ các quy định sau đây:
a) Chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 30%
số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư; nếu là nhà ở riêng lẻ bao gồm nhà
biệt thự, nhà ở liền kề thì trên một khu vực có số dân tương đương một đơn vị
hành chính cấp phường chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở
hữu không quá hai trăm năm mươi căn nhà.
Trường hợp trong một khu vực có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp
phường mà có nhiều nhà chung cư hoặc đối với nhà ở riêng lẻ trên một tuyến phố
thì Chính phủ quy định, cụ thể số lượng căn hộ, số lượng nhà ở riêng lẻ mà tổ
chức, cá nhân nước ngoài được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở
hữu;
b) Trường hợp được tặng cho, được thừa kế nhà ở không thuộc diện quy định tại
điểm b khoản 2 Điều 159 của Luật này hoặc vượt quá số lượng nhà ở quy định tại
điểm a khoản này thì chỉ được hưởng giá trị của nhà ở đó;
c) Đối với cá nhân nước ngoài thì được sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong các
giao dịch hợp đồng mua bán, thuê mua, tặng cho nhận thừa kế nhà ở nhưng tối đa
không quá 50 năm, kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận và có thể được gia hạn
thêm theo quy định của Chính phủ nếu có nhu cầu; thời hạn sở hữu nhà ở phải được
ghi rõ trong Giấy chứng nhận.
Trường hợp cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam hoặc kết hôn với
người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì được sở hữu nhà ở ổn định, lâu dài và có
các quyền của chủ sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam;
d) Đối với tổ chức nước ngoài thì được sở hữu nhà ở theo thỏa thuận trong các
giao dịch hợp đồng mua bán, thuê mua, tặng cho, nhận thừa kế nhà ở nhưng tối đa
không vượt quá thời hạn ghi trong Giấy chứng nhận đầu tư cấp cho tổ chức đó, bao
gồm cả thời gian được gia hạn thêm; thời hạn sở hữu nhà ở được tính từ ngày tổ
chức được cấp Giấy chứng nhận và được ghi rõ trong Giấy chứng nhận này;
đ) Trước khi hết hạn sở hữu nhà ở theo quy định của Luật này, chủ sở hữu có thể
tặng cho hoặc bán nhà ở này cho các đối tượng thuộc diện được sở hữu nhà ở tại
Việt Nam; nếu quá thời hạn được sở hữu nhà ở mà chủ sở hữu không thực hiện bán,
tặng cho thì nhà ở đó thuộc sở hữu nhà nước.
Điều 162. Nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, cá nhân nước ngoài
1. Tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại điểm a khoản 1 Điều 159 của Luật này
có các nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở theo quy định tại Điều 11 của Luật này.
2. Tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại điểm b và điểm c khoản 1 Điều 159
của Luật này có các nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam nhưng
phải tuân thủ các quy định sau đây:
a) Đối với chủ sở hữu là cá nhân nước ngoài thì được cho thuê nhà ở để sử dụng
vào các mục đích mà pháp luật không cấm nhưng trước khi cho thuê nhà ở, chủ sở
hữu phải có văn bản thông báo về việc cho thuê nhà ở với cơ quan quản lý nhà ở
cấp huyện nơi có nhà ở theo quy định của Bộ trưởng Bộ Xây dựng và phải nộp thuế
từ hoạt động cho thuê nhà ở này theo quy định của pháp luật.
Trường hợp cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam hoặc kết hôn với
người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì có các nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở như
công dân Việt Nam;
b) Đối với chủ sở hữu là tổ chức nước ngoài thì chỉ được sử dụng nhà ở để bố trí
cho những người đang làm việc tại tổ chức đó ở, không được dùng nhà ở để cho
thuê, làm văn phòng hoặc sử dụng vào mục đích khác;
c) Thực hiện thanh toán tiền mua, thuê mua nhà ở thông qua tổ chức tín dụng đang
hoạt động tại Việt Nam.
Chương X
HỆ THỐNG THÔNG TIN VÀ CƠ SỞ DỮ LIỆU VỀ NHÀ Ở
Điều 163. Hệ thống thông tin về nhà ở
Hệ thống thông tin về nhà ở bao gồm:
1. Hạ tầng kỹ thuật công nghệ thông tin nhà ở;
2. Hệ thống phần mềm hệ điều hành, phần mềm hệ thống và phần mềm ứng dụng;
3. Cơ sở dữ liệu về nhà ở.
Điều 164. Cơ sở dữ liệu về nhà ở
1. Cơ sở dữ liệu về nhà ở phải được xây dựng và quản lý thống nhất từ trung ương
đến địa phương, được kết nối với cơ sở dữ liệu và thông tin về đất đai.
2. Cơ sở dữ liệu về nhà ở bao gồm các nội dung sau đây:
a) Cơ sở dữ liệu về hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về nhà ở;
b) Cơ sở dữ liệu về phát triển nhà ở bao gồm chương trình, kế hoạch phát triển
nhà ở, điều tra, thống kê về nhà ở, các thông tin cơ bản về dự án đầu tư xây
dựng nhà ở, số lượng, loại nhà ở, diện tích nhà ở, diện tích đất để đầu tư xây
dựng nhà ở;
c) Cơ sở dữ liệu về các biến động liên quan đến quá trình quản lý, sử dụng nhà
ở;
d) Các cơ sở dữ liệu khác có liên quan về nhà ở.
3. Định kỳ 10 năm một lần, Chính phủ tổ chức điều tra, thống kê nhà ở cùng với
tổng điều tra dân số trong cả nước. Giữa kỳ điều tra, thống kê dân số và nhà ở
quốc gia, Chính phủ tổ chức điều tra, thống kê điểm về nhà ở làm cơ sở cho việc
hoạch định chính sách về nhà ở.
4. Các chỉ tiêu thống kê cơ bản về nhà ở phải được đưa vào bộ chỉ tiêu thống kê
chung của quốc gia.
5. Kinh phí điều tra, thống kê về nhà ở do ngân sách nhà nước bảo đảm.
Điều 165. Thẩm quyền, trách nhiệm xây dựng hệ thống thông tin và cơ sở dữ liệu
nhà ở
1. Bộ Xây dựng có trách nhiệm xây dựng và quản lý, khai thác hệ thống thông tin,
cơ sở dữ liệu nhà ở quốc gia; các Bộ, ngành và Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách
nhiệm phối hợp cung cấp dữ liệu về nhà ở để Bộ Xây dựng cập nhật vào hệ thống
thông tin nhà ở quốc gia.
2. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm tổ chức xây dựng, quản lý, khai thác
hệ thống thông tin và cơ sở dữ liệu về nhà ở tại địa phương, bảo đảm công khai,
thống nhất giữa thông tin về nhà ở và thông tin về đất ở gắn với nhà ở đó.
3. Nhà nước bố trí vốn ngân sách để đầu tư xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu,
thông tin về nhà ở và việc vận hành, duy trì hệ thống cơ sở dữ liệu và thông tin
về nhà ở; Bộ Xây dựng đề xuất Thủ tướng Chính phủ quyết định cấp vốn ngân sách
cho việc xây dựng, quản lý, vận hành, duy trì hệ thống này.
4. Chính phủ quy định chi tiết việc xây dựng, cấu trúc cơ sở dữ liệu, các thông
tin, chỉ tiêu thống kê và việc quản lý, vận hành, khai thác hệ thống cơ sở dữ
liệu, thông tin về nhà ở.
Điều 166. Quản lý, khai thác thông tin và cơ sở dữ liệu nhà ở
1. Cơ sở dữ liệu về nhà ở phải được quản lý chặt chẽ, bảo đảm khai thác, sử dụng
có hiệu quả, đúng mục đích.
2. Các thông tin trong cơ sở dữ liệu về nhà ở được cơ quan có thẩm quyền cung
cấp có giá trị pháp lý như hồ sơ, văn bản giấy.
3. Cơ quan quản lý cơ sở dữ liệu, thông tin về nhà ở quy định tại khoản 4 Điều
này phải tạo điều kiện thuận lợi cho tổ chức, cá nhân khi có nhu cầu khai thác,
sử dụng thông tin nhà ở theo đúng trình tự, thủ tục quy định.
Tổ chức, cá nhân khi có nhu cầu thì được cung cấp thông tin về nhà ở và phải nộp
kinh phí khai thác sử dụng thông tin theo quy định, trừ trường hợp cung cấp
thông tin theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền để phục vụ cho công
tác quản lý nhà nước, phục vụ hoạt động điều tra, xác minh, xử lý hành vi vi
phạm pháp luật.
4. Bộ Xây dựng thống nhất quản lý hệ thống cơ sở dữ liệu và thông tin về nhà ở
trên toàn quốc. Cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh, cấp huyện thực hiện quản lý hệ
thống cơ sở dữ liệu và thông tin về nhà ở trên địa bàn.
Chương XI
QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ NHÀ Ở
Điều 167. Nội dung quản lý nhà nước về nhà ở
1. Xây dựng và chỉ đạo thực hiện các chiến lược, đề án, chương trình, kế hoạch
phát triển, quản lý nhà ở.
2. Ban hành và tổ chức thực hiện văn bản pháp luật về nhà ở, cơ chế, chính sách
cho phát triển và quản lý nhà ở.
3. Xây dựng và ban hành tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật, phân loại nhà ở và quản
lý chất lượng nhà ở.
4. Quyết định chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở; thẩm định, phê duyệt, điều
chỉnh, đình chỉ thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở.
5. Quản lý hồ sơ nhà ở; quản lý quỹ nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; quản lý các dự
án đầu tư xây dựng nhà ở.
6. Điều tra, thống kê, xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu, thông tin về nhà ở, quản
lý, vận hành, khai thác và cung cấp cơ sở dữ liệu, thông tin về nhà ở.
7. Nghiên cứu, ứng dụng khoa học, công nghệ, phổ biến kiến thức pháp luật trong
lĩnh vực nhà ở.
8. Đào tạo, bồi dưỡng nguồn nhân lực phục vụ yêu cầu phát triển và quản lý nhà
ở.
9. Quản lý các hoạt động dịch vụ công về nhà ở.
10. Công nhận cơ sở đào tạo, bồi dưỡng chuyên môn, nghiệp vụ quản lý vận hành
nhà chung cư; cấp giấy chứng nhận hoàn thành khóa đào tạo về quản lý vận hành
nhà chung cư; công nhận việc phân hạng nhà chung cư; cấp, thu hồi giấy chứng
nhận đào tạo, bồi dưỡng kiến thức, chuyên môn, nghiệp vụ trong lĩnh vực nhà ở.
11. Hướng dẫn, đôn đốc, kiểm tra, thanh tra, giải quyết khiếu nại, tranh chấp,
tố cáo và xử lý vi phạm trong lĩnh vực nhà ở.
12. Hợp tác quốc tế trong lĩnh vực nhà ở.
Điều 168. Xây dựng Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia
1. Trên cơ sở chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của đất nước trong từng
giai đoạn, Bộ Xây dựng có trách nhiệm xây dựng và trình Thủ tướng Chính phủ phê
duyệt Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia cho từng thời kỳ.
2. Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia bao gồm các nội dung sau đây:
a) Quan điểm phát triển nhà ở;
b) Mục tiêu phát triển nhà ở bao gồm diện tích nhà ở tối thiểu, diện tích nhà ở
bình quân đầu người tại đô thị, nông thôn và toàn quốc; tỷ lệ phát triển các
loại nhà ở; nhu cầu diện tích nhà ở xã hội cho các đối tượng có khó khăn về nhà
ở;
c) Nhiệm vụ và giải pháp để phát triển nhà ở, trong đó xác định rõ các chương
trình mục tiêu phát triển nhà ở cho từng nhóm đối tượng thuộc diện được hưởng
chính sách nhà ở xã hội;
d) Trách nhiệm của cơ quan chức năng ở trung ương và Ủy ban nhân dân cấp tỉnh
trong việc phát triển và quản lý nhà ở;
đ) Các nội dung khác có liên quan.
3. Các chỉ tiêu cơ bản về phát triển nhà ở trong Chiến lược phát triển nhà ở
quốc gia bao gồm diện tích nhà ở bình quân đầu người; số lượng nhà ở; diện tích
sàn nhà ở xây dựng mới; chất lượng nhà ở tại đô thị, nông thôn và toàn quốc; đối
tượng có khó khăn về nhà ở được Nhà nước hỗ trợ về nhà ở phải được đưa vào nhiệm
vụ phát triển kinh tế - xã hội của đất nước trong từng giai đoạn.
Điều 169. Thông qua, phê duyệt chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở
1. Việc thông qua và phê duyệt chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa
phương được thực hiện như sau:
a) Đối với thành phố trực thuộc trung ương thì Ủy ban nhân dân thành phố xây
dựng chương trình phát triển nhà ở theo quy định tại Điều 15 của Luật này và gửi
lấy ý kiến của Bộ Xây dựng trước khi trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua.
Ủy ban nhân dân thành phố phê duyệt và triển khai thực hiện chương trình sau khi
Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua.
Nội dung lấy ý kiến Bộ Xây dựng bao gồm quy hoạch, bố trí quỹ đất để xây dựng
nhà ở và phương án giải quyết chỗ ở cho từng nhóm đối tượng; chỉ tiêu diện tích
nhà ở bình quân đầu người; số lượng, diện tích, tỷ lệ các loại nhà ở cần đầu tư
xây dựng; dự kiến các nguồn vốn đầu tư; các cơ chế ưu đãi để phát triển nhà ở;
trách nhiệm của các cơ quan liên quan trong việc triển khai thực hiện chương
trình phát triển nhà ở;
b) Đối với tỉnh thì Ủy ban nhân dân tỉnh tổ chức xây dựng chương trình phát
triển nhà ở theo quy định tại Điều 15 của Luật này để trình Hội đồng nhân dân
cùng cấp thông qua;
c) Trên cơ sở chương trình phát triển nhà ở đã được phê duyệt, Ủy ban nhân dân
cấp tỉnh có trách nhiệm xây dựng và phê duyệt kế hoạch phát triển nhà ở của địa
phương theo quy định tại Điều 15 của Luật này; trường hợp trong kế hoạch có sử
dụng nguồn vốn ngân sách để phát triển nhà ở thì phải lấy ý kiến của Hội đồng
nhân dân cùng cấp trước khi phê duyệt.
2. Trình tự, thủ tục xây dựng và nội dung chương trình, kế hoạch phát triển nhà
ở của địa phương được thực hiện theo quy định của Chính phủ.
Điều 170. Quyết định chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở
1. Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở để phục vụ tái định cư, nhà ở xã hội, nhà
ở công vụ bằng vốn đầu tư công thì trước khi lập, phê duyệt dự án, việc quyết
định chủ trương đầu tư dự án thực hiện theo quy định của Luật đầu tư công.
Trường hợp dự án đầu tư bằng nguồn vốn trung ương thì phải có ý kiến thẩm định
của Bộ Xây dựng; trường hợp dự án đầu tư bằng nguồn vốn địa phương thì phải có ý
kiến thẩm định của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh.
2. Đối với dự án xây dựng nhà ở khác thuộc diện quyết định chủ trương đầu tư
theo quy định của Luật đầu tư thì thực hiện theo quy định của Luật đầu tư. Đối
với dự án không thuộc diện quyết định chủ trương đầu tư theo Luật đầu tư thì
phải thực hiện chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của Chính phủ.
Điều 171. Hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở
1. Đối với trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 170 của Luật này thì ngoài hồ sơ
đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của Luật đầu tư công còn phải
có thêm các giấy tờ quy định tại điểm a và điểm b khoản 2 Điều này.
2. Đối với trường hợp quyết định chủ trương đầu tư theo Luật đầu tư thì ngoài hồ
sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của Luật đầu tư còn phải
có các giấy tờ sau đây:
a) Văn bản đề nghị chấp thuận chủ trương dự án xây dựng nhà ở, trong đó nêu rõ
cơ sở pháp lý, các nội dung cần chấp thuận và lý do đề nghị chấp thuận;
b) Bản vẽ quy hoạch chi tiết khu vực có dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền phê duyệt.
Điều 172. Nghiên cứu, ứng dụng khoa học, công nghệ và hợp tác quốc tế trong lĩnh
vực nhà ở
1. Nhà nước có chính sách khuyến khích và tạo điều kiện cho việc nghiên cứu, ứng
dụng khoa học, công nghệ và hợp tác quốc tế phục vụ yêu cầu phát triển và quản
lý nhà ở.
2. Nhà nước hỗ trợ kinh phí cho việc ứng dụng công nghệ mới, vật liệu mới trong
xây dựng nhà ở bảo đảm chất lượng, tiến độ, tiết kiệm năng lượng và giảm chi phí
xây dựng.
Điều 173. Đào tạo, bồi dưỡng kiến thức, chuyên môn, nghiệp vụ về phát triển,
quản lý nhà ở
1. Công chức, viên chức làm việc trong lĩnh vực quản lý, phát triển nhà ở của
các cấp, ngành phải tham gia khóa đào tạo, bồi dưỡng chuyên môn, nghiệp vụ về
phát triển, quản lý nhà ở. Đối với cá nhân tham gia quản lý, điều hành, làm việc
trong đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư thì phải tham dự khóa đào tạo, bồi
dưỡng kiến thức về quản lý vận hành nhà chung cư và phải có Giấy chứng nhận hoàn
thành khóa đào tạo theo quy định của Bộ trưởng Bộ Xây dựng.
2. Bộ trưởng Bộ Xây dựng quy định chương trình, nội dung đào tạo, bồi dưỡng
chuyên môn, nghiệp vụ về phát triển, quản lý nhà ở cho công chức, viên chức làm
việc trong lĩnh vực quản lý, phát triển nhà ở trên phạm vi cả nước.
Điều 174. Cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở
1. Chính phủ thống nhất quản lý nhà nước về nhà ở trong phạm vi cả nước.
2. Bộ Xây dựng chịu trách nhiệm trước Chính phủ thực hiện thống nhất quản lý nhà
nước về nhà ở trên phạm vi cả nước.
3. Các Bộ, ngành có liên quan trong phạm vi chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của
mình thực hiện trách nhiệm quản lý nhà nước về nhà ở và phối hợp với Bộ Xây dựng
để thực hiện các quy định của pháp luật về nhà ở.
4. Ủy ban nhân dân các cấp có trách nhiệm thực hiện quản lý nhà nước về nhà ở
trên địa bàn theo quy định của Luật này và phân cấp của Chính phủ.
Điều 175. Trách nhiệm của Bộ Xây dựng
1. Chủ trì xây dựng và trình Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ văn bản pháp luật,
chiến lược, đề án, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở.
2. Ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản pháp luật về nhà ở theo thẩm quyền;
quy định tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật, phân loại về nhà ở, phương pháp, cách
thức xác định giá thuê, giá thuê mua, giá bán nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái
định cư, nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; quy định nội dung, mẫu hợp đồng mua bán,
cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư, nhà ở thuộc
sở hữu nhà nước.
3. Cho ý kiến về chương trình phát triển nhà ở của các thành phố trực thuộc
trung ương; tổ chức thẩm định, trình Thủ tướng Chính phủ kế hoạch phát triển nhà
ở công vụ của cơ quan trung ương, thẩm định chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà
ở; điều chỉnh hoặc đình chỉ thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở không theo quy
định của Luật này.
4. Quản lý nhà ở, lưu trữ hồ sơ nhà ở thuộc sở hữu nhà nước của cơ quan trung
ương.
5. Điều tra, thống kê, xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu, thông tin về nhà ở quốc
gia và tổ chức quản lý, vận hành, khai thác, cung cấp cơ sở dữ liệu, thông tin
về nhà ở quốc gia.
6. Tổ chức nghiên cứu, ứng dụng khoa học, công nghệ, phổ biến kiến thức pháp
luật trong lĩnh vực nhà ở.
7. Tổ chức đào tạo, bồi dưỡng chuyên môn, nghiệp vụ về phát triển và quản lý nhà
ở; công nhận cơ sở đào tạo, bồi dưỡng chuyên môn, nghiệp vụ quản lý vận hành nhà
chung cư; quy định việc cấp giấy chứng nhận hoàn thành khóa đào tạo về quản lý
vận hành nhà chung cư; quy định và công nhận việc phân hạng nhà chung cư.
8. Hướng dẫn, đôn đốc, theo dõi, thanh tra, kiểm tra, giải quyết khiếu nại,
tranh chấp, tố cáo và xử lý vi phạm trong lĩnh vực nhà ở.
9. Hợp tác quốc tế trong lĩnh vực nhà ở.
10. Thực hiện các nhiệm vụ khác trong lĩnh vực nhà ở được quy định trong Luật
này hoặc được Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ giao.
Điều 176. Thanh tra nhà ở
1. Thanh tra xây dựng thuộc Bộ Xây dựng, Sở Xây dựng thực hiện chức năng thanh
tra hành chính và thanh tra chuyên ngành về nhà ở đối với tổ chức, hộ gia đình,
cá nhân tham gia phát triển và quản lý, sử dụng nhà ở.
2. Thanh tra chuyên ngành về nhà ở bao gồm:
a) Thanh tra việc chấp hành pháp luật của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong
phát triển và quản lý, sử dụng nhà ở;
b) Phát hiện, ngăn chặn và xử lý theo thẩm quyền hoặc kiến nghị cơ quan nhà nước
có thẩm quyền xử lý các vi phạm pháp luật về nhà ở.
3. Bộ Xây dựng chịu trách nhiệm chỉ đạo, tổ chức thực hiện thanh tra chuyên
ngành về nhà ở trong phạm vi cả nước. Sở Xây dựng chịu trách nhiệm tổ chức thanh
tra chuyên ngành về nhà ở tại địa phương.
4. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.
Chương XII
GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP, KHIẾU NẠI, TỐ CÁO VÀ XỬ LÝ VI PHẠM PHÁP LUẬT VỀ NHÀ Ở
Mục 1: GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP, KHIẾU NẠI, TỐ CÁO VỀ NHÀ Ở
Điều 177. Giải quyết tranh chấp về nhà ở
1. Nhà nước khuyến khích các bên giải quyết tranh chấp về nhà ở thông qua hòa
giải.
2. Tranh chấp về quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở thuộc sở hữu của tổ chức, cá
nhân, tranh chấp liên quan đến hợp đồng về nhà ở, hợp đồng quản lý vận hành nhà
chung cư do Tòa án nhân dân giải quyết theo quy định của pháp luật.
3. Tranh chấp về quản lý, sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước do Ủy ban nhân dân
cấp tỉnh giải quyết đối với nhà ở được giao cho địa phương quản lý, Bộ Xây dựng
giải quyết đối với nhà ở được giao cho cơ quan trung ương quản lý; trường hợp
không đồng ý với quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc Bộ Xây dựng thì có
quyền khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành
chính.
4. Tranh chấp về kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư, quản lý, sử dụng kinh
phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi
có nhà ở đó giải quyết; trường hợp không đồng ý với quyết định của Ủy ban nhân
dân cấp tỉnh thì có quyền khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp
luật về tố tụng hành chính.
Điều 178. Khiếu nại, tố cáo và giải quyết khiếu nại, tố cáo về nhà ở
1. Việc khiếu nại, tố cáo và giải quyết khiếu nại, tố cáo liên quan đến phát
triển và quản lý nhà ở được thực hiện theo quy định của Luật khiếu nại, Luật tố
cáo.
2. Khi có quyết định giải quyết khiếu nại, tố cáo của cơ quan nhà nước có thẩm
quyền về nhà ở hoặc bản án, quyết định của Tòa án đã có hiệu lực pháp luật thì
các bên có liên quan phải thi hành các quyết định hoặc bản án đó.
Mục 2: XỬ LÝ VI PHẠM PHÁP LUẬT VỀ NHÀ Ở
Điều 179. Xử lý đối với người vi phạm pháp luật về nhà ở
1. Người có hành vi vi phạm pháp luật về nhà ở thì tùy theo tính chất, mức độ vi
phạm mà bị xử lý hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định
của pháp luật.
2. Người có hành vi vi phạm sau đây khi thi hành công vụ thì tùy theo tính chất,
mức độ vi phạm mà bị xử lý kỷ luật, xử phạt hành chính hoặc bị truy cứu trách
nhiệm hình sự:
a) Lợi dụng chức vụ, quyền hạn làm trái quy định của pháp luật trong việc quyết
định chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở; thẩm định, phê duyệt dự án xây dựng
nhà ở; quyết định, thẩm định giá bán, giá thuê, giá thuê mua nhà ở; thực hiện
chính sách hỗ trợ về nhà ở; xác định nghĩa vụ tài chính về nhà ở; quản lý, cung
cấp thông tin về nhà ở và quy định khác trong việc phát triển, quản lý, giao
dịch về nhà ở quy định tại Luật này;
b) Thiếu trách nhiệm trong quản lý để xảy ra vi phạm pháp luật về nhà ở hoặc có
hành vi vi phạm khác gây thiệt hại đến lợi ích của Nhà nước, quyền và lợi ích
hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân tham gia phát triển nhà ở, của chủ sở
hữu nhà ở và người sử dụng hợp pháp nhà ở;
c) Vi phạm quy định về trình tự, thủ tục hành chính trong lĩnh vực nhà ở, quy
định về báo cáo, thống kê trong phát triển và quản lý nhà ở.
3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.
Điều 180. Xử lý vi phạm pháp luật về nhà ở khi gây thiệt hại cho Nhà nước, tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân
Người có hành vi vi phạm pháp luật về nhà ở nếu gây thiệt hại đến lợi ích của
Nhà nước, quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thì ngoài
việc bị xử lý theo quy định tại Điều 179 của Luật này còn phải bồi thường thiệt
hại cho Nhà nước hoặc cho người bị thiệt hại.
Chương XIII
ĐIỀU KHOẢN THI HÀNH
Điều 181. Hiệu lực thi hành
1. Luật này có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 7 năm 2015.
2. Luật nhà ở số 56/2005/QH11 đã được sửa đổi, bổ sung một số điều theo Luật số
34/2009/QH12 và Luật số 38/2009/QH12, Nghị quyết số 19/2008/QH12 của Quốc hội về
thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam hết
hiệu lực kể từ ngày Luật này có hiệu lực thi hành.
Điều 182. Điều khoản chuyển tiếp
1. Các dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phê duyệt trước ngày Luật này có hiệu
lực thì không phải thực hiện phê duyệt lại theo quy định của Luật này, trừ
trường hợp thuộc diện phải điều chỉnh lại nội dung của dự án do Nhà nước điều
chỉnh lại quy hoạch đã phê duyệt hoặc trường hợp phải dành diện tích đất trong
dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại để xây dựng nhà ở xã hội hoặc phải dành
diện tích nhà ở xã hội để cho thuê theo quy định của Luật này.
Đối với dự án phát triển nhà ở xã hội không có trong chương trình, kế hoạch phát
triển nhà ở của địa phương nhưng đã được chấp thuận chủ trương đầu tư dự án thì
được tiếp tục thực hiện theo quy định của Luật này.
2. Trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở thương mại từ chủ đầu tư nhưng đến ngày
Luật này có hiệu lực mà chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền
cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó thì được chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà
ở theo quy định của Luật này.
3. Đối với nhà chung cư đã thành lập Ban quản trị trước ngày Luật này có hiệu
lực thì các chủ sở hữu có thể tổ chức bầu lại Ban quản trị để hoạt động theo mô
hình quy định tại Luật này hoặc giữ nguyên mô hình để hoạt động đến hết nhiệm kỳ
của Ban quản trị.
4. Đối với trường hợp ký hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua nhà ở trước ngày
Luật này có hiệu lực mà các bên thỏa thuận về thời hạn bảo hành nhà ở, diện tích
mua bán, thuê mua nhà ở khác với quy định của Luật này thì các bên tiếp tục thực
hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng đã ký hoặc thỏa thuận lại theo quy định của
Luật này.
5. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.
Điều 183. Quy định chi tiết
Chính phủ, cơ quan có thẩm quyền quy định chi tiết các điều, khoản được giao
trong Luật.
Luật này đã được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII, kỳ
họp thứ 8 thông qua ngày 25 tháng 11 năm 2014.
|
CHỦ TỊCH QUỐC HỘI
Nguyễn Sinh Hùng
|
|